Как правильно оформить дарение с правом пожизненно проживать в квартире

darstvennaya-s-pravom-pozhiznennogo-prozhivaniya-daritelya
В договоре дарения можно предусмотреть право дарителя остаться жить в квартире. Является ли законной дарственная с обременением? Как правильно закрепить пункт с правом пожизненного и легального проживания на жилплощади? Образец дарственной

Иногда владелец недвижимости хочет освободить своих наследников от необходимости долго разбираться с завещанием в будущем. Для этого он оформляет соглашение о передаче жилого помещения в дар, однако содержащий особое условие. Оно позволяет ему никуда не уезжать с указанной жилплощади.

Содержание
(кликните, чтобы открыть)

В нормах российского законодательства нет отдельной статьи, регулирующей договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Поэтому данное соглашение в основном регламентируется ст.572 Гражданского Кодекса РФ. В статье рассмотрим, как его правильно оформить, что внести в текст соглашения, какие документы предоставить.

Общие положения

Что представляет собой непосредственно дарение? Такое соглашение — один из способов отчуждения имущества, то есть передачи от одного лица другому. Она обязательно регистрируется в специальном органе — Росреестре. Это важно, поскольку право на распоряжение жильем возникает не в момент подписания соглашения, а когда Росреестр внес сведения в базу данных о недвижимости.

Чем еще характеризуется любое дарение, в том числе дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя:

  • безвозмездность, т . е. имущество передается другой стороне бесплатно;
  • консенсуальность — для заключения достаточно простого согласия обеих сторон. Таким образом, нет необходимости заранее уточнять у одаряемого, желает ли тот приобрести имущество в дар. Он выражает согласие, когда ставит свою подпись в соглашении;
  • конкретизация предмета, то есть четкое описание квартиры, о которой идет речь;
  • одностороннесть – это значит, что обязательства возникают лишь у дарителя.

Кроме того, сделка считается безусловной. Поэтому нельзя в тексте указывать, что жилье перейдет в собственность другой стороны только после смерти прошлого владельца. Любой суд расценит такое соглашение, как ничтожное. Однако можно указать конкретную дату, когда жилое помещение сменит владельца. В подобной ситуации не получится заранее зарегистрировать переход права собственности в территориальном отделении Росреестра.

Разумеется, передавать жилое помещение не могут лица, не достигшие 18 лет, а также тот человек, который признан судом недееспособным. В их случае потребуется предварительное согласие опекуна или попечителя.

Особенности

Хотя и сама сделка считается безусловной, в текст можно включить пункт о том, что даритель останется проживать в помещении. Этот вариант считается достаточно удобным, поскольку позволяет подарить свою квартиру другому лицу, при этом не переезжая из нее. Иногда подобная оговорка подходит тем, кто боится быть выселенным после подписания соглашения.

Следует понимать, что если в договоре не будет такого пункта, то новый владелец сможет выписать любого зарегистрированного на площади проживающего. Однако бывший собственник не сможет никаким образом распоряжаться судьбой помещения, поскольку у него остается только право пользования.

Остаться в квартире после того, как договор дарения с обременением будет зарегистрирован, сможет лишь предыдущий владелец. На членов семьи подобное право не распространяется. Вообще подобное соглашение чаще всего составляется теми, кто хочет оставить свое жилье близким родственникам, при этом оградив их от длительных и достаточно дорогих переоформлений прав собственности на квартиру другими способами.

Преимущества и недостатки

Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя характеризуется определенными положительными и отрицательными чертами. Рассмотрим их с точки зрения обеих сторон сделки.

Итак, какие выгоды получит даритель после подписания сделки:

  • отсутствие необходимости платить коммунальные платежи за жилье;
  • сохраняется право на прописку в квартире;
  • возможность включить в текст договора любые условия. Например, условие о том, что одаряемый должен будет осуществлять текущий ремонт в случае необходимости;
  • право на обжалование сделки в судебном порядке.

В то же время дарителю не следует рассчитывать, что он получит что-то взамен подарка: денежные средства, подарки или особое отношение. Предварительные договоренности в устной форме никакой юридической силы не имеют. Кроме того, новый владелец вправе любым способом распорядиться судьбой жилплощади, то есть: продать ее, сдать, передарить другому человеку.

Что касается одаряемого, то его основная выгода заключается в получении жилого помещения абсолютно бесплатно. Какие еще преимущества есть у одаряемого:

  • возможность реализовывать свое право собственности в полном объеме (владеть, извлекать пользу, решать дальнейшую судьбу жилья);
  • подарок не является совместно нажитым имуществом супругов и не подлежит разделу при разводе;
  • за полученную недвижимость новый владелец ничего не должен дарителю.

Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя имеет главным минусом то, что дарителя не получится выселить из помещения никаким законным способом. Впрочем, также вряд ли удастся сдать неджвижимость в аренду, поскольку мало кто хочет вселяться туда, где находится еще какое-то постороннее лицо.

Структура соглашения

Как сказано выше, договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя не закреплен как отдельно существующее соглашение в законодательных актах РФ. По этой причине обычно стороны подписывают один из имеющихся вариантов:

  • обыкновенный договор дарения, после заключения которого бывший владельцем теряет право собственности на жилье;
  • пожизненная рента – документ, в соответствии с которым плательщик ренты после смерти собственника квартиры получит указанное жилье;
  • пожизненное содержание с иждивением – именно эта сделка наиболее близка к дарственной с правом постоянного проживания.

В любом случае в тексте должны быть отражены следующие пункты:

  • наименования сторон, их ФИО, контактные данные, сведения о паспорте;
  • условия дарения;
  • сроки исполнения договорных обязательств;
  • права и обязанности сторон;
  • дата перехода права собственности;
  • расторжение сделки;
  • разрешение спорных обстоятельств;
  • прочие сведения, имеющие значение.

Обязательно в тексте указывается право проживания бывшего владельца на указанной жилплощади. Лучше всего за помощью в составлении письменного соглашения обратиться к квалифицированному юристу, чтобы уточнить все важные и значимые нюансы.

Факт

Образец договора можно посмотреть здесь.

obrazec-dogovora-dareniya-s-pozhiznennogo-prozhivaniya-daritelya

Полномочия дарителя

В теле документа можно прописать условия и детали проживания бывшего владельца. Например, во избежание проблемных и спорных ситуаций рекомендуется оформить дар не на всю квартиру (особенно, когда она большая), а на ее часть, чтобы оставить и себе право законно распоряжаться оставшимися квадратными метрами.

Факт

Также бывший собственник может остаться там со своей семьей, однако и это должно найти отражение в тексте соглашения.

Кроме того, рекомендуется четко прописать, что даритель проживает бесплатно, а если речь идет о ренте, то сам одаряемый при этом будет ему выплачивать определенное денежное содержание.

Полномочия одаряемого

Что касается одаряемого, то в круг его прав входит принятие жилья в любое время после подписания документа. Также человек может отказаться от сделки, если по каким-то причинам что-то его не устраивает.

Кроме того, новый владелец вправе по своему усмотрению распоряжаться жилплощадью. Даритель не сможет запрещать ему это.

Порядок пользования жилым помещением

Рекомендуется заранее решить, как именно будет происходить пользование недвижимостью, то есть стороны должны обговорить данный вопрос заранее и прийти к соглашению. Какие возможны варианты:

  • даритель оставляет за собой одну комнату в квартире;
  • предоставляется проживание ребенку одаряемого, но не сразу, а после, например, кончины бывшего владельца;
  • полноправное владение квартирой появляется у одаряемого, а не у родственников дарителя;
  • предоставление проживания третьим лицам;
  • все помещение остается за дарителем, он передает исключительно одну из комнат. Право на квартиру переходит только после смерти прошлого владельца.

Порядок действий для оформления сделки

Оформление сделки включает в себя следующие этапы:

  1. Подготовка документов
  2. Составление договора
  3. Регистрация договора в Росреестре

Обращение к нотариусу для составления договора дарения не является обязательным.

Для самостоятельного оформления сделки, важно, чтобы дарственная с пожизненным проживанием была правильно составлена. Соглашение должно содержать все значимые сведения и реквизиты, поскольку в противном случае в оно может быть признано недействительным через суд. Что требуется включить в договор дарения обязательно:

  • личные данные сторон;
  • объект недвижимости с указанием всех особенностей (адрес, площадь, этаж);
  • документ, на основе которого у дарителя когда-то появилось право собственности;
  • подписи сторон, дата.

Важным моментом является указание на то, что владелец полностью дееспособен и может контролировать свои действия. Как уже сказано, без регистрации в Росреестре юридической силы сделка не имеет. С собой нужно будет взять непосредственно договор, паспорт и выписку о недвижимости.

Не следует забывать, что при переходе права собственности от одной стороны к другой потребуется оплатить пошлину. Эта обязанность лежит на одаряемом. Ее размер на данный момент составляет 2 000 рублей. Если одаряемых несколько, то вся денежная сумма поделится между ними на равные части.

Основания для отказа

Порой территориальное отделение Росреестра отказывает в регистрации перехода права собственности. Произойти это может в следующих случаях:

  • нехватка значимых документов или справок;
  • отказ органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • наличие отказа от супруга дарителя, а также иных собственников жилья.

После ликвидации причины нужно будет заново принести весь пакет документов в Росреестр.

Уплата налога в бюджет

Дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя не освобождает вторую сторону от перечисления определенной законодательством суммы налога. Сейчас она равна 13% от кадастровой стоимости жилья. Например, если цена помещения равна 2 800 000 рублей, то налог будет составлять 364 тысячи.

Важно

Если сторонами договора являются близкие родственники, то налог платить не нужно.

Ранее велись активные споры, поскольку налоговые органы считали за основу для исчисления налога рыночную стоимость, а не кадастровую. Впрочем, Верховный Суд РФ внес ясность и отметил, что в документах и правовых актах нет точных сведений о том, что является базой для такого налога. По этой причине все сомнения подлежат толкованию в пользу одаряемого.

Кстати, если человек не считается налоговым резидентом РФ, то и ставка, которая будет применяться по отношению к нему, равна 30% от кадастровой стоимости жилья.

Обращение к нотариусу

Когда стороны соглашаются обратиться к нотариусу за заверением, то им придется понести дополнительные траты. Особенно это касается тех, кто не состоит в близкой родственной связи. Также закон устанавливает случаи, когда без нотариуса обойтись нельзя, например, если предметом дарения выступают одна или несколько долей жилища.

К нотариусу потребуется принести следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • справка о кадастровой стоимости;
  • справка о количестве лиц, зарегистрированных на данной жилплощади;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности.

Нотариус после рассмотрения и проверки всех бумаг самостоятельно составляет договор, присутствует при его подписании, заверяет и отправляет на государственную регистрацию.

В такой ситуации расходы будут выше. Так, при оформлении сделки дарения человек заплатит:

  • налог 13%, если не является родственником дарителя;
  • пошлину за регистрацию (2000 рублей);
  • сбор за нотариальные услуги. Базовая величина равняется 3 000 руб, однако к ней имеется надбавка, которая зависит от стоимости жилья и статуса одаряемого;
  • за составление текста договора (около 2 тысяч руб.).

Необходимые для оформления документы

Перед посещением нотариуса нужно проверить, что на руках есть все необходимые бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • справка о кадастровой стоимости;
  • справка о количестве лиц, зарегистрированных на данной жилплощади;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности.

Право оспорить сделку и сроки исковой давности

Как и любая юридическая сделка, дарение может быть оспорено путем обращения в суд. Однако сделать это дозволяется лишь в пределах срока исковой давности. По стандартным правилам гражданского законодательства, на это человеку дается три года, если сделка ничтожна. Когда соглашение пытаются признать недействительным, то оспорить его можно лишь в течение 12 месяцев.

Нужно понимать порядок применения исковой давности. Процесс оспаривания дарственной начинается с того момента, когда ответчик подает соответствующее  заявление в суд. Суд не может инициировать оспаривание сделки по своей инициативе.

Подведем итоги

Таким образом, передача недвижимости от одного лица другому при помощи оформления договора дарения с правом на проживание в квартире бывшего владельца – достаточно удобный вид сделки, особенно, когда это касается близких родственников. При этом даритель оставляет за собой возможность жить в указанном помещении, а если другая сторона не исполняет обязательства надлежащим образом, соглашение и вовсе может быть расторгнуто.

Дарственная с обременением напоминает ренту с пожизненным иждивением, однако на самом деле она является бесплатной. Одаряемый ничем не обязан другой стороне, кроме предоставления права на дальнейшее проживание на жилплощади. Нужно понимать, что сделку можно оспорить, однако для этого дается стандартный срок, составляющий 3 года. Поэтому лучше доверить составление договора специалистам, чтобы он полностью соответствовал требования российского законодательства.

Бесплатная консультация
8 800 350-54-95
Задать вопрос

Задайте вопрос юристу бесплатно

Видео "Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя"

Подпишитесь на свежие новости
Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально
Поставьте оценку:
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд 5,00
Загрузка...
509 просмотров
logo
Дарственная (договор дарения)
Оставить комментарий

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+