Рента с пожизненным содержанием

Юридически корректно составленное соглашение о ренте позволит старику достойно прожить остаток дней. А рентоплательщик реализует мечту о собственном жилье. Какие нюансы нужно предусмотреть, чтобы пожилому человеку не остаться без ухода и жилья, а второй стороне соглашения о ренте не лишиться и жилья и денег, выплаченных рентополучателю?

Договор ренты и его виды

Что такое рента с пожизненным содержанием? Их всего три:

• Пожизненная рента. Когда пожилой человек каждый месяц получает деньги от плательщика ренты до тех пор, пока не скончается. Сколько получает — указывается в соглашении о ренте.
• Договор пожизненного содержания с иждивением. Когда вместо или помимо ежемесячной выплаты денег за стариком постоянно, весь остаток его дней, ухаживают, убирают его квартиру, покупают ему продукты и медикаменты, выводят на прогулку и пр.
• Постоянная (бессрочная) рента. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в соглашении ренты суммы. Допускается ухаживать за «квартирантом», но только все расходы на уход пойдут в зачет платежей по ренте. Это прописывается в условиях рентного соглашения: часть оплачивается деньгами (обычно раз в три месяца), другая часть — товарами и услугами. Если у плательщика ренты появились деньги, он вправе сразу выкупить квартиру, в этом главное отличие от остальных видов ренты.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Пожизненное содержание с иждивением — это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.

Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами ст.601 ГКРФ. Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:

• Получателем ренты разрешается выступать только обычным гражданам, физическим лицам. Возраст значения не имеет. Но ни один дурак не заключит ренту с молодым и здоровым человеком, который проживет еще лет семьдесят. А в роли плательщика ренты может быть кто угодно: и обычный соотечественник и ИП, и организация, как государственная, так и частная.
• Плательщик ренты становится владельцем жилья сразу после госрегистрации своих прав в Росреестре (закон №218-ФЗ от 13.0 7 .2015). Но в выписке из ЕГРН, которую ему выдадут, будет проставлена отметка об обременении соглашением о ренте. Говоря проще, хоть и получен статус владельца, но распорядиться жилым помещением самостоятельно, как настоящий хозяин, он не может. На любую имущественную сделку ему сначала нужно получить письменное и удостоверенное нотариусом согласие рентополучателя. Если старик дал такое согласие, исходная стоимость квартиры в любом случае пострадать не должна (нельзя обменять на более дешевую, переселить «квартиранта» при продаже в менее качественное жилье и пр.) Полноправным хозяином рентоплательщик станет, только когда старик уйдет в мир иной.
• Соглашение о ренте становится завершенным, когда получатель ренты умирает. Получателей было несколько, например, пожилая супружеская пара? Пока не скончается второй супруг, ренту придется платить, равно как и исполнять остальные обязательства по ренте с содержанием и иждивением.
• Договор пожизненного содержания составляют письменно. Сэкономить на нотариальных услугах не получится, так как соглашение о ренте подлежит   нотариальному удостоверению.
• Контракт может быть расторгнут по инициативе любой стороны. По взаимному согласию в кабинете нотариуса, либо в зале суда. Иск о расторжении сделки подается в дворец правосудия, только если предварительно была сделана попытка решить вопрос по-мирному, а оппонент письменно отказался. Для такого отказа прописан срок — тридцать дней (п.2 ст.452 ГКРФ). Если ответа не последовало, а месяц прошел, можно нести заявление судьям.

Стороны соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:

1. Пожилой собственник квартиры именуется получателем ренты, или рентным кредитором. Им может выступать любой вменяемый соотечественник, по статусу являющийся физическим лицом.
2. Его контрагент, называемый плательщиком ренты, или рентным должником (физлицо, ИП, частная или государственная организация).

Права и обязанности сторон

Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.

В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.

Важно

Кредитный должник вправе принять переданное ему жилое помещение, распоряжаться им с письменного разрешения кредитора (ст.604 ГКРФ).
Он обязан строго следовать требованиям заключенного соглашения о ренте: вовремя платить и обеспечивать нужды пожилого человека.

Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

Без так называемых, существенных условий, подробно изложенных в тексте соглашения о ренте, контракт заключить не получится. Нотариус откажется заверять такую, по сути, фиктивную бумажку. А в Росреестре посетителя с таким недодокументом отправят восвояси мгновенно.

Существенные условия

1. Размер платежей по ренте. Сумма устанавливается общая: в нее включаются и ежемесячные денежные переводы и затраты на иждивение. Понятно, сложно высчитать затратность прогулок с рентополучателем, уборки жилого помещения и иных забот по уходу за стариком. Можно посмотреть стоимость аналогичных услуг в интернете, либо написать сумму, положившись на свой богатый жизненный опыт, то есть на глазок.
2. Подробное описание жилого помещения, переданного в ренту (номер по кадастру, адрес расположения, метраж в квадратных метрах, этаж, назначение жилплощади и пр. характеристики, взятые из свидетельства о праве на квартиру, выписки из ЕГРН, техпаспорта и т.д.).
3. Данные о гражданах, прописанных на передаваемой плательщику ренты жилплощади.
4. Стоимость квартиры. Рентная сделка допускает два способа перехода жилого помещения: за деньги и бесплатно. Речь идет о том, сделает рентоплательщик первоначальный взнос или нет. И в том и в другом случаях от регулярных ежемесячных платежей никто его не избавит. Разница в их размере. Здесь есть прямая аналогия с получением кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него — выше.
5. Квартира передается за деньги? Указывают, какая сумма в процентах от стоимости по кадастру будет внесена разовым платежом (к примеру, 25%).
6. Передается бесплатно? Об этом тоже обязательно упоминается в тексте контракта.
7. Сроки ренты. Здесь следует явно указать, пожизненной будет рента или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться, даже если «квартирант» умер, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена — уже наследникам покойного. Пожизненная прерывается смертью рентополучателя.

Дополнительные условия

Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.

Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.

Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.

Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.

• Размер выкупа в случае платного перехода жилого помещения составит годовую рентную плату.
• Квартиру передали в собственность рентоплательщика бесплатно? К годовому размеру рентных платежей приплюсовывается и текущая рыночная стоимость жилого помещения.

Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.

Ответственность. Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.
Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред? Убытки тоже придется оплачивать. И даже больше, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нем сумму.

Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.

На что обратить внимание при составлении договора ренты с иждивением?

Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:

• формулировки должны быть предельно точными. Так, если указывается обязанность уборки квартиры, просто написать «уборка» недостаточно. Требуется расписать это понятие подробно: мыть полы, окна, пылесосить и пр. Причем вписывается и день недели, когда рентоплательщик будет убираться, и даже время, которое он станет тратить на приведение в чистоту жилья;
• действия, если пожилой человек заболел. Списком указывают:
  • приобретение в аптеках лекарственных препаратов;
  • при постельном режиме больного — полный уход;
  • отправка больного в клинику;
  • число посещений в неделю, если старика положат в стационар;
  • болезнь «подопечного» не основание прерывать выполнение других обязательств по соглашению ренты с иждивением (походы по магазинам, наведение чистоты, выгуливание домашних животных и пр.). Об этом тоже стоит написать в тексте контракта.
• заболеть может и сам плательщик ренты. Действия на этот случай тоже нужно закрепить в соглашении;
• перечислить те продукты питания, которые придется покупать, периодичность их появления на столе. Добавить продукты, запрещенные по показаниям здоровья «квартиранта»;
• час и продолжительность прогулок с пожилым человеком с учетом различных времен года;
• упоминают крайнюю дату для поступления платежей и условия поправок на инфляцию.

Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента, как правило, наследники заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.

Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения

Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.

Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного кредитора

К положительным моментам относят возможность дожить остаток дней в привычной родной квартире.

Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.

Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».

Рентный должник нарушает условия соглашения? Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.

Важно

Все эти плюсы перечеркнет один жирный минус, если сделка совершена с мошенником или человеком без чести и совести.

Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного должника

Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.

Факт

Неприятная особенность сделки прежде всего в том, что настоящим хозяином квартиры рентный должник станет только после смерти кредитора, а ведь он может и до ста лет прожить.

Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.

Риски и опасности ренты с пожизненным содержанием

Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).

Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.

Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».

Как правильно составить договор пожизненного содержания с иждивением?

Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:

• Предмет договора, без подробного описания которого сделку не закончить. Здесь называется, что именно передается в ренту(квартира, частный дом), перечисляются его характеристики: адрес, по которому расположен, метраж, в каких целях используется, технические и правоподтверждающие документы. Здесь же указывают сведения об обременениях, если таковые наложены на жилое помещение, стоимость жилья, которую определяют сами стороны, либо согласно справке профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию (обычно вызывают оценщика из БТИ).
• Описывается, в каком порядке будет происходить, собственно, содержание и иждивение (какие услуги подразумеваются под этими понятиями — оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и пр.), какие суммы и в какой день месяца будут перечисляться на счет рентополучателя. Здесь же определяют, сколько каждая услуга потребует материальных затрат и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
• Обязательно подробно излагаются права и обязанности участников сделки.
• Указывается, какую ответственность несет каждая из сторон, за нарушение требований документа или их полное неисполнение.
• Оговаривается порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.
• В заключении указывают:
  • когда истекает действие договора ренты;
  • необходимость заверения в нотариальной конторе и дальнейшей госрегистрации владельческих прав на нового хозяина в Росреестре;
  • когда будет подписан передаточный акт на квартиру и кто берет на себя траты по оформлению соглашения.

Перечень не полный. По мере необходимости может дополняться другими положениями.

Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если никаких несоответствий букве закона не находит, позволяет участникам расписаться, после чего заверяет бумагу и визирует своей рукой.

Можно ли составить договор ренты самостоятельно?

Рассчитывать на свою безусловную юридическую подкованность в вопросах составления имущественных соглашений чаще всего оказывается не более чем детской наивностью. Рента — дело серьезное. Поэтому лучше потратиться на юриста, который дока именно в вопросах оформления сделок с недвижимостью. Это избавит от многих проблем, которые однозначно возникнут в будущем, если участники соглашения о ренте допустят ошибку или не оговорят важные детали, а нотариус и регистратор не заметят допущенных недочетов.

Сколько денег принесет рента?

Ст.602 ГКРФ говорит о минимальном размере ежемесячных выплат по ренте в два прожиточных минимума, установленных в регионе нахождения квартиры. Меньше этой суммы платить по ренте нельзя. Верхнего порога нет.

Плату определяют потребности получателя ренты. Ведь отдать в ренту единственное жилье соглашаются не от хорошей жизни. Размер ренты должен удовлетворять интересы получателя и не сильно обременять плательщика. Иначе сделке не бывать.

Денег должно хватать на еду, лечение, одежду, гигиенические средства и пр. мелочи жизни. Иногда должник по ренте обязуется похоронить своего покойного кредитора за свой счет и это решение также прописывается в контракте.

Ст.603 ГКРФ описывает возможность замены пожизненного содержания только рентой.

Важно

Ч.2 ст.602 ГКРФ предлагает определиться со стоимостью ренты и иждивения за весь отрезок времени от заключения сделки до смерти пожилого человека. Указав ее в соглашении, участники больше не будут возвращаться к этой теме. Получатель ренты не станет требовать больше, чем там указано.  Он может получить и единоразовый взнос в размере от десяти до тридцати процентов от стоимости квартиры, а затем получать ежемесячные переводы по ренте.

Порядок расчетов между сторонами

Механика оформления ренты жилья описывается ст.584 ГКРФ. Поскольку рента относится к возмездным соглашениям, выяснение вопроса, сколько это будет стоить каждой стороне, становится основным. Но как определить цену ренты и содержания «подопечного» старика, методик нет, есть лишь стартовая величина в два минимума прожития, да предложение руководствоваться, как сказано в ст.603 ГКРФ, добросовестностью и разумностью.

Все расчеты по ренте с иждивением четко расписываются в соглашении. Речь не только о деньгах, как при чистой ренте — плати до последнего вздоха старика раз в месяц определенную сумму и все на том, — но и о благах нематериальных: уходе за получателем ренты, нередко тяжелобольным человеком, кормлении его, создании комфортных условий в квартире, и пр.

Несмотря на дружественные и благожелательные отношения, к которым стремятся участники, надеяться нужно только на факты. Поэтому любая выплата по ренте и трата на иждивение должна проходить через счет в банке. При необходимости можно распечатать выписку со счетов получателя и плательщика ренты и все доказательства расходов и приходов будут налицо. Если такое невозможно (старик, допустим, не может пользоваться пластиковой картой), придется брать расписку в получении наличных, заставлять получателя ренты расписываться на каждом чеке, а в конце месяца писать бумагу об отсутствии претензий к рентному должнику.

Регистрация сделки у нотариуса

Пожизненную ренту всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ сделку признают ничтожной.

Необходимые документы

Нотариальный клерк потребует принести:

• само соглашение, если оно составлено самостоятельно или с помощью юристов;
• документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
• справку о стоимости жилплощади по кадастру;
• справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади; копию финансового лицевого счёта; технический план квартиры;
• копию кадастрового паспорта;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника сделки.

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты?

• соглашение о ренте содержит пункты, нарушающие российские законы;
• участники явились не к «своему» нотариусу: за каждым из клерков закрепляется определенный район, который он обслуживает. Для заверения соглашений о сделках с недвижимым имуществом отправляются в контору, работающую с адресом расположения квартиры;
• удостоверять сделку явились неадекватные люди или представители сторон, не имеющие специальной доверенности;
• сделка, заключаемая юрлицом противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации;
• факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: стороны явились с поддельными, просроченными, испорченными бумагами.

Важно

Постановление об отказе удостоверить контракт клерк выписывает в течение максимум десяти дней. Нотариус отказал? Разрешается потребовать от него письменного объяснения причин и разъяснения порядка обжалования такого решения.

Страхование рисков

Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: рента — предприятие рискованное для обеих сторон, поэтому страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:

• доказана вина рентоплательщика в уклонении от выполнения условий соглашения? Страховщик возместит ущерб получателю ренты;
• рентополучатель умер, но квартира в силу каких-либо обстоятельств собственностью второй стороны сделки не стала? Страховку выплатят плательщику ренты.

Регистрация соглашения о пожизненной ренте в Росреестре

В региональное отделение Росреестра приходят оба участника сделки. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью. Соглашение о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр свидетельство о смерти рентополучателя.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:

• заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
• гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
• письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
• правоустанавливающими документами на квартиру; копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
• справкой о стоимости квартиры; кадастровым паспортом на квартиру с экспликацией; оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Сколько стоит договор пожизненного содержания?

Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:

• услуги юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
• получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право на квартиру ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
• обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальные услуги оцениваются в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
• услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
• государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.

Налогообложение договора ренты

Рента, регулярно поступающая на счет пожизненного «квартиранта» расценивается как доход, а доходами в нашей стране нужно делиться с государственным бюджетом. НДФЛ в тринадцать процентов от платежей по ренте должен платить именно пожилой иждивенец.

Он оформляет декларацию по форме 6-НДФЛ за каждые три месяца и относит ее в ближайший департамент налоговой. Отнес ее в апреле, оплатить надо будет не позднее пятнадцатого июля текущего года.

Интересно

Плательщик ренты налогом не обременяется, ведь за квартиру, полученную по ренте, платят не в его, а, напротив, из его кармана. Он как бы выкупает жилое помещение у получателя ренты.

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Для прекращения партнерских отношений по ренте нужны серьезные основания и доказательства каждого обвинительного слова истца.
Вескими основаниями разорвать соглашение считают:

• рента с иждивением стала возможной только потому, что пожилого человека ввели в заблуждение, заставили, угрожая физическим насилием, шантажируя, или воспользовавшись моментом, когда при подписании соглашения о ренте старик не отдавал отчета своим действиям;
• соглашение о ренте подписано несовершеннолетним либо предметом соглашения о ренте стала квартира, не являющаяся собственностью участников сделки;
• если в роли получателя ренты выступило юрлицо (организация);
• соглашение о ренте не заверено в нотариальной конторе;
• право перехода собственности по соглашению о ренте не зарегистрировано в Росреестре;
• соглашение о ренте содержит противоречащие отечественному законодательству положения.

Расторжение договора у нотариуса

Никто из сторон соглашения о ренте с иждивением и содержанием не застрахован от попадания в сложные ситуации. Плательщик ренты может потерять источники постоянного дохода, а получатель ренты — тяжело заболеть и потребовать увеличения трат на лекарства.
Исполнение условий договора становится невозможным. Если стороны способны решить эту проблему цивилизованным путем, они могут расторгнуть соглашение о ренте, не прибегая к судебному вмешательству в их правоотношения. Достаточно встретиться, обсудить все нюансы, написать бумагу о прекращении ренты и завизировать ее у нотариального клерка. Разумеется с этим соглашением о расторжении ренты следует посетить департамент Росреестра, где, в зависимости от ситуации, либо с жилья снимут обременение рентой и оно станет собственностью плательщика ренты, либо вернется к прежнему владельцу — получателю ренты.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

Договориться не удалось? Значит, дорога к решению проблемы с рентой лежит только через суд. В основном иски поступают от получателей ренты, которые недовольны тем, что плательщик ренты нарушает условия контракта: не платит либо задерживает платежи, не содержит или ухаживает за стариком в недостаточной мере. Получатель ренты обычно требует возвращения ему его жилого помещения, выплаты компенсации или выкупа ренты.

В любом случае плательщик ренты оказывается в проигрышном положении, если его вина будет доказана: деньги, потраченные на иждивение и содержание получателя ренты ему никогда не вернут. Должник по ренте может, конечно подать встречное заявление, и подает, но суды чаще встают на сторону кредиторов по ренте, пожилых иждивенцев.

Защита интересов получателя ренты

П.2 ст.587 ГКРФ обязывает плательщика ренты обеспечить свои обязательства по ренте любым законным способом: залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией банка, задатком и пр. Или разрешается застраховать (ст.932 ГКРФ) ответственность за нарушение условий ренты. Если плательщик ренты перестал платить и содержать получателя ренты, последний вправе подать иск на расторжение сделки и рассчитывать на компенсацию понесенных им убытков (п.2 ст.587 ГКРФ).

Переданная в ренту квартира или иная недвижимость остается в залоге у получателя ренты. По этой причине продать, обменять, подарить полученное по ренте жилье плательщик ренты не может, не заручившись письменным согласием получателя ренты, который выступает в роли залогодержателя. Таким образом интересы получателя ренты защищены законодательно.

П.2 ст. 586 ГКРФ говорит, что если квартира, находящаяся под обременением рентой, передается плательщиком ренты другому лицу (с согласия рентного кредитора), то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты, если договор ренты будет нарушаться, и пожилой человек в связи с этим напишет заявление в суд. То есть, покупатель находящейся под обременением рентой квартиры приобретает и обязанность выплачивать ренту получателю ренты вместо прежнего ее плательщика.

Есть еще один плюс в пользу защиты получателя ренты — ст. 588 ГКРФ обязывает плательщика ренты выплачивать неустойку получателю ренты в виде двенадцати процентов годовых за просрочки платежей (ст. 395 ГКРФ). Кстати, договор ренты может содержать и более серьезный размер неустойки.

Защита интересов плательщика ренты

Интересы плательщика ренты таким обилием законов, как у получателя ренты, не защищаются. Его может заслонить от несправедливости только суд, впрочем, как любого гражданина, права которого нарушены. Если плательщик исправно платит ренту, обеспечивает иждивенца всем необходимым согласно договору ренты, а иждивенец обвиняет его в обратном, пытаясь расторгнуть договор и вернуть жилое помещение себе, требуется подавать встречный иск и прихватив всю отчетность по платежам и покупкам, доказывать судьям свою правоту. Оказывается, среди пожилых граждан есть профессиональные иждивенцы, которые сами ищут будущих плательщиков ренты, прикидываясь одинокими, бедными и несчастными. Поживут на полном обеспечении какое-то время и начинают воевать с добропорядочным плательщиком. Расторгают договор, получают выкуп и… выходят на охоту за новой жертвой.

Поэтому потенциальный плательщик ренты должен сам позаботиться о себе, внимательно изучая личность и историю будущего иждивенца, прежде чем подписывать с ним договор ренты с иждивением.

Вариантом защиты для плательщика ренты может стать страхование ответственности по договору ренты. Такой вид страхования входит в арсенал всех страховых компаний.

Пример

И. подписала соглашение ренты с пожилым соседом. Через пару месяцев у старика обострились старые болезни и он потребовал увеличить платежи по ренте для покупки дорогих лекарств. Соглашение ренты такой сценарий не обговаривало, поэтому И. отказалась. Дед обратился в суд, мол, И. мошенница, обманула старика при заключении сделки. Он стоял за повышение размера ренты или расторжение ренты вовсе.
И. написала встречное заявление. Так как ни один пункт соглашения о ренте она не нарушала.
Суд принял сторону И. А деда отправил восвояси, так как на момент подписания соглашения о ренте, тот был вменяемым и прекрасно понимал, под какими условиями он расписался. Старику пришлось компенсировать плательщице ренты судебные издержки.

Оспаривание соглашения ренты

Основными «оспаривателями» ренты становятся, как показывает судебная практика, наследники получателей ренты. Как правило, они пытаются доказать суду, что соглашение ренты их пожилой родственник подписал будучи психически больным, а потому сделку надо признать недействительной.
Их богатая фантазия может нарисовать и картину подлого мошенничества по отношению к получателю ренты. Тогда лучше писать заявление в прокуратуру, не забывая при этом о том, что за ложное доносительство можно схлопотать по ст.306 УКРФ.

Каким законом регулируется

Судьи при разборе дела станут применять нормы гл.33 и ст.166–181 ГКРФ.
Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте. Есть исключение: кредитор по ренте подал иск, но скончался до начала его рассмотрения (п.2 ст.605 ГКРФ). Здесь начатое покойным дело наследникам продолжить не возбраняется.

Юридические основания для оспаривания ренты

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

• получатель ренты действовал неосознанно (ст.177 ГКРФ);
• находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно (ст.178 ГКРФ);
• его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу (ст.179 ГКРФ);
• кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным (ст.171 ГКРФ);
  хотел рентой замаскировать совсем другую сделку (ч.2 ст.170 ГКРФ);
  и др.

Порядок признания договора ренты недействительным

Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.

Доказательства и документы

Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

• медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
• документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
• материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
• выписки с банковского счета покойного;
• прочими документами.

Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз (ст.79 ГПКРФ) — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.

Размер госпошлины

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, ниже инвентаризационной, которая подчас в разы меньше кадастровой или рыночной, она быть не может.
Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила двести тысяч рублей, госпошлину насчитают в пять тысяч двести рублей.

Рента и пожизненное содержание: примеры из судебной практики

Недостаточные обоснования для подачи исковых требований часто приводят к тому, что судьи отказываются их удовлетворять.

Пример 1. Собственник квартиры не понимал последствий

Наследник по завещанию потребовал признать недействительным договор ренты с иждивением, вернуть квартиру в наследственную массу, и признать права на квартиру за ним.
Экспертиза установила, что покойный незадолго до подписания соглашения о ренте перенес инсульт, после чего мозг его работал не в полную силу и адекватно оценивать последствия заключаемого соглашения он не мог (ст.177 ГКРФ). Повреждения были необратимыми.
Результат: наследник отсудил квартиру себе.

Пример 2. Получатель ренты заблуждался о природе соглашения

Наследник заявил требование признать недействительным соглашение о ренте на квартиру с пожизненным иждивением. Так как соглашение подписали по доверенности, сам рентополучатель отсутствовал, мало того, доказательств, что он ознакомлен с содержанием соглашения не оказалось, суд решил иск удовлетворить, сославшись на п.3 ч.2 ст.178 ГКРФ.

Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения иска

Наследник обратился в суд, чтобы оспорить соглашение ренты с пожизненным содержанием. Его иск был красноречив и пылок. А вот оснований, изложенных ст.177-179 ГКРФ, в его требованиях суд не обнаружил. Не было и внушающих доверие доказательств. Наследник ушел ни с чем.

Нюансы судебного разбирательства

Первое — истцам следует помнить про исковую давность, применительно к требованию о недействительности соглашения это один год. Если она просрочена по уважительным причинам, ее восстановят после получения заявления об этом и доказательств того, почему наследник не смог вписаться в установленный срок (ст.112 ГПКРФ).

Истец может догадываться о существовании доказательств, но получить их и принести в суд самостоятельно он не может, так как они относятся к информации, охраняемой законом (врачебная, следственная тайна и пр.). Ему следует написать ходатайство, чтобы суд эти сведения истребовал. В нем подробно аргументируется важность сведений для судебного решения (ст.57 ГПКРФ).

Документы

• Образец договора пожизненного содержания с иждивением. Скачать
• Соглашение о расторжении договора ренты. Скачать

Инфографика «Рента с пожизненным содержанием»

Видео: Договор пожизненного содержания с иждивением