Как расторгнуть договор пожизненной ренты

2020-02-20T16:44:54+03:00

Содержание

(кликните, чтобы открыть)

1. Понятие договора пожизненной ренты
2. Общие основания для расторжения договора ренты
3. Расторжение договора ренты по соглашению сторон
4. Расторжение договора ренты в судебном порядке
5. Расторжение после смерти получателя
6. Возможность выкупа ренты
7. Условия выкупа постоянной ренты
8. Условия выкупа пожизненной ренты
9. Последовательность действий для прекращения договора
10. Как оспорить сделку при жизни получателя
11. Процесс судопроизводства, возмещение затрат
12. Грамотное составление и подача искового заявления
13. Издержки при подаче иска
14. Как расторгнуть договор пожизненной ренты через суд
15. Исковое заявление
16. Правовые последствия
17. Плюсы и минусы договора
18. Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
19. Законны ли требования о компенсации при расторжении договора ренты
20. Заключение

Если в какой-то момент условия сделки оказываются невыгодными, встает вопрос, как расторгнуть договор. На практике это оказывается не так просто.

Понятие договора пожизненной ренты

Пожизненная рента – двустороннее соглашение, по которому одна сторона – получатель (держатель) ренты обязуется перевести триаду прав на находящееся в его собственности имущество другой стороне – рентодателю, а последний, в свою очередь, берет на себя обязательства по выплате постоянных денежных сумм в адрес первого.

Основные правовые моменты пожизненной ренты:

• Рентополучатель – только физическое лицо;
• Рентодатель – как физическое, так и юридическое лицо;
• Период выполнения рентных обязательств – весь период жизни собственника имущества;
• Рентодателем могут быть сразу несколько субъектов;
• Собственник имущества может указать в качестве получателя ренты другое лицо;
• Повреждение первоначального вида оговоренного в договоре имущества или его гибель, не освобождают рентодателя от предусмотренных обязанностей;
• Платежи вносятся помесячно (если в договоре не установлен другой период);
• Размер ежемесячной суммы, подлежащей выплате в счет ренты не может быть меньше минимального размера оплаты труда (в отношении ренты с иждивением установлен двойной размер минимального показателя оплаты);
• При долевом участии рентоплательщиков их доли признаются равными (если договор не указывает на другие пропорции).

В рамках условия о пожизненном осуществлении рентных обязательств выделяют два вида договора:

1. Пожизненная рента (подразумевает периодические выплаты денежных средств в течение всей жизни собственника имущества, которое выступает предметом договора);
2. Пожизненное содержание с иждивением (подразумевает выплату денежных средств и полное жизнеобеспечение, выраженное в натуральной форме, а также погашение обязательств рентополучателя).

Важным отличием названных конструкций является то, что пожизненная рента с иждивением может заключаться только в отношении недвижимого имущества. Именно поэтому объем обязательств рентодателя значительно шире.

Особенностями пожизненной ренты считаются:

1. Предметом договора могут выступать как движимые, так и недвижимые объекты гражданского оборота;
2. В качестве обязательств рентодателя могут быть указаны только денежные выплаты.

Особенностями пожизненного содержания с иждивением выступают:

1. Предмет договора – только недвижимость;
2. Рентодатель по условиям договора может быть обязан обеспечивать собственника имущества едой, одеждой, медикаментами, производить ремонт помещения, осуществлять личный уход за контрстороной договора;
3. Рентодатель может осуществлять исполнение обязательсв получателя ренты: оплата коммунальных платежей, налогового бремени, кредитных обязательств (если это условие предусмотрено в договоре ренты).

Общие основания для расторжения договора ренты

К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.

Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:

• сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
• сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст.  452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.

Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.

Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:

• в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
• обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
• доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).

Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.

К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Договор ренты считается расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения об этом.

Расторжение после смерти получателя

Рассмотрим, можно ли оспорить соглашение после смерти получателя ренты с пожизненным содержанием (с иждивением) и как это грамотно сделать? Если умирает получатель ренты, то договор ренты сразу прекращает свое действие. Но это только в теории. В России получить возможность хотя бы дойти до судопроизводства — задача не из легких.

Суды первой инстанции часто отказывают в требовании наследников расторгнуть договор, так как, мол, в спорных делах правопреемство недопустимо. Тогда следует обращаться в суды высшей инстанции. Согласно постановлению от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр., наследник имеет право выразить волю почившего истца в вопросах возвращения права на недвижимое имущества.

Возможность выкупа ренты

Прекратить действие соглашения пожизненной ренты можно по факту выкупа ренты. Инициировать расторжение на основании выкупа могут оба участника соглашения. Выкуп подразумевает перевод рентополучателю конкретной суммы денег, право собственности на недвижимость остается за плательщиком. Ежемесячные обязательные выплаты больше не вносятся.

Условия для выкупа ренты прописывают в первичном договоре пожизненного содержания. Если подобного пункта в тексте нет, то стоимость и порядок выкупа рассчитывается в соответствии с положениями ГК РФ.

Если недвижимый объект предоставлялся при наличии определенной платы, то выкуп будет соответствовать общей сумме выплат ренты за год. Если квартира была передана в пользование бесплатно, то к выкупной цене (годовой сумме платежей по договору ренты) прибавляют среднерыночную цену на данный недвижимый объект.

У получателя пожизненной ренты есть право потребовать ее выкуп. Это право оговаривается в ст. 594 и 599 ГК РФ. Добиваться выкупа в ходе судебного разбирательства можно при значительном нарушении договора со стороны плательщика.

Условия выкупа постоянной ренты

Выкуп постоянной ренты возможен как по инициативе плательщика, так и получателя ренты.

Статья 592 Гражданского кодекса указывает, что плательщик вправе выкупить ренту, подав письменный отказ не позднее чем за три месяца до прекращения ее выплаты. Обязательство по выплате прекращается в тот момент, когда будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. При этом в договоре ренты могут быть установлены ограничения выкупа для плательщика, в частности, выкуп ренты может быть запрещен при жизни ее получателя, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593 Гражданского кодекса указывает, что выкуп производится по требованию ее получателя, если плательщик ренты нарушил договорные обязательства. Основанием выдвижения такого требования может стать несколько причин.

• Нарушение сроков выплаты ренты более чем на 12 месяцев.
• Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты, согласно статье 587 ГК РФ.
• Плательщик стал неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться. Например, плательщик – юридическое лицо находится в процессе банкротства, у плательщика возникли существенные финансовые трудности и др.
• Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, например, если квартира перешла в наследство к ним;
• В других случаях, предусмотренных договором.

Расторжение договора ренты – процесс сложный. Его результат зависит от того, насколько верно и подробно был составлен документ. Помощь квалифицированных юристов поможет достичь успеха, если требования получателя обоснованы, и он действительно пострадал он недобросовестности плательщика. Судебные разбирательства могут закончиться не в пользу заявителя, если ему не удастся доказать справедливость выдвинутых обвинений.

Условия выкупа пожизненной ренты

При пожизненной ренте получатель вправе вместо расторжения договора потребовать выкупа, согласно статьям 599, 594 Гражданского кодекса РФ. Требовать выкупа ренты вместо расторжения договора может быть более выгодным для получателя ренты, например, в случае если в договоре предусмотрена цена выкупа превышающая стоимость квартиры.

Выкуп ренты по требованию получателя также возможен при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей. Потребовать выкупа можно и в судебном порядке.

Последовательность действий для прекращения договора

При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:

• установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
• поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
• если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
• если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
• зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.

Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.

Как оспорить сделку при жизни получателя

Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:

1. Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
2. Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.

Процесс судопроизводства, возмещение затрат

В процессе судопроизводства каждая сторона имеет право на пользование услугами адвокатов. Во время заседания заслушиваются показания истца и ответчика, сторон обвинения и защиты, свидетелей, просматриваются материалы дела и принесенные одной из сторон в качестве доказательств документы. Как и в любом гражданском судопроизводстве, при несогласии с решением судьи есть возможность подать апелляцию в суд высшей инстанции.

Возмещение судебных расходов возможно только в том случае, если решение принято в вашу пользу (п. 1 ст. 98 ГПК РФ), причем неправая сторона возмещает ущерб той, что оказалась права. Такое положение вполне оправданно, и в случае успешного исхода дела вы получите и сумму взыскания, и возмещения трат на уплату государственных пошлин, квитанции которых были приложены к иску.

Грамотное составление и подача искового заявления

Заявление обязательно должно включать в себя:

1. Наименование суда, куда подается иск (без каких-либо сокращений).
2. Данные истца (контактные данные — телефон, электронная почта, почтовый индекс, адрес; фамилия, имя, отчество).
3. Данные ответчика (по аналогии с данными истца).
4. Собственные требования как заявителя, размер иска (ожидаемое возмещение), размер государственной пошлины. Соблюдайте разумность требований, их адекватность ради увеличения шансов на успешный исход дела.
5. Краткое, но достаточно подробное, без лирических отступлений и излишней эмоциональности, описание сложившейся ситуации, которая послужила основанием для подачи иска.
6. Подтверждения наличия факта нарушения (в качестве доказательств можно использовать свидетельские показания, ссылки на статьи или соответствующие положения в законодательстве);
7. Перечень документов, приложенных к иску.
8. Дата написания заявления, подпись с расшифровкой.

Документы для приложения к исковому заявлению:

• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
• копии иска и другие документы для ответчика, третьих лиц;
• договор ренты;
• документ с расчетом суммы взыскания;
• подтверждения нарушения договора ответчиком (показания свидетелей, копии нормативных правовых актов);
• документы, которые смогут доказать попытки решить проблему без судебного производства (предложение о расторжении договора, при наличии — отказ);
• документы на имущество, облагаемое рентой.

Заявление, как было сказано выше, подается в районный суд по месту жительства ответчика. Это производится в соответствии с требованиями подведомственности и подсудности, обозначенными в статье 3 ГПК РФ.

Умение грамотно составлять и вести документацию поможет вам добиться справедливого решения от судьи.

Издержки при подаче иска

При подаче иска вам необходимо будет заплатить государственную пошлину и приложить к исковому заявлению квитанцию об ее уплате. Размер пошлины зависит от цены иска, а зависит она от того, какую сумму вы требуете в качестве взыскания.

Например, вы требуете ответчика возместить вам 500 000 рублей. Это и будет являться ценой иска. Выполнить расчет стоимости государственной пошлины помогут данные сведения (п. 1 ст.333.19 НК РФ):

• до 20 000 руб. — 4% от цены иска, но не менее 400 руб.;
• от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб.;
• от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб.;
• от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб.;
• свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.

Также в случае необходимости возврата недвижимого имущества (это возможно только после того, как обе стороны заключили соглашение о расторжении договора, которое предусматривает возврат недвижимости получателю ренты) переход права собственности регистрируется в Росреестре (ст.131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Размер пошлины при совершении процесса государственной регистрации составляет 2000 рублей.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты через суд

Чтобы расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием через суд, соблюдается досудебный порядок действий. Инициатор расторжения направляет уведомление второй стороне о желании расторгнуть соглашение.

Если следует письменный отказ – его прилагают к основным документам и обращаются в суд. Если в течение установленного в уведомлении срока ответа нет – также подают иск. При отсутствии определенного для ответа срока в расчет берутся 30 дней.

Важным аспектом является при этом фиксирование факта получения уведомления. Для этого могут использовать заказное письмо или свидетельские показания.

Обращение в суд для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием сопровождают следующими документами:

• паспорт заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор ренты с пожизненным содержанием;
• расчет суммы, подлежащей взысканию;
• бумаги, подтверждающие существенное нарушение условий соглашения;
• документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка урегулирования разногласий;
• правоустанавливающие документы на переданное в обеспечение имущество.

Цена иска и соответствующий расчет госпошлины осуществляется в соответствии со статьей 333.19 НК РФ. В зависимости от стоимости имущества размер государственной пошлины может составлять от 400 рублей до 60 тыс.

Исковое заявление

Исковое заявление для прекращения действия договора ренты с пожизненным содержанием составляется по общим правилам оформления:

• прописывается наименование суда, в который подается иск;
• полные имена, адреса и контактные данные сторон – истца и ответчика;
• указывается стоимость иска;
• прописывается суть вопроса – когда был заключен договор ренты с пожизненным содержанием, кратко описываются его условия;
• указываются основания для расторжения, приводятся свидетельства существенных нарушений договоренности;
• составляется требование о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием, рассчитывается сумма, подлежащая взысканию;
• приводится перечень прилагаемых документов;
• проставляется дата и подпись.

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием подается в мировой суд, если стоимость имущественного спора не превышает 50 тыс. рублей. Если цена иска выше – с заявлением обращаются в районный суд по месту жительства ответчика.

В определенных ситуациях допускается подать документы по месту жительства истца. Для этого в отдельном порядке указывают соответствующие основания – состояние здоровья, неизвестное проживание ответчика, иные обстоятельства.

Правовые последствия

Правовые последствия расторжения договора ренты с пожизненным содержанием определяются исковыми требованиями и порядком аннулирования договора. Процедура предусматривает возврат переданного имущества собственнику и прекращение выплат. В случае утраты собственности плательщик обязан возместить ее стоимость в той форме, которая удобна получателю. В возмещение включаются и все сопутствующие расходы.

В случае расторжения договора ренты с пожизненным содержанием по обоюдному согласию порядок передачи собственности и окончания выплат может быть регламентирован заключаемым соглашением. Все шаги по расторжению договоренности рекомендуется фиксировать документально – передачу имущества, окончание выплат.

Немаловажным аспектом является и регистрация права собственности на недвижимое имущество в Росреестре. Оно осуществляется по стандартной процедуре с представлением нотариально заверенного соглашения о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием или соответствующего решения суда.

Плюсы и минусы договора

Категория рентных договоров двояка по правовой природе. Чтобы понять, насколько велика перспектива таких отношений, необходимо взвесить все положительные и отрицательные моменты конструкции.

Плюсы:

• Предметом может выступать дорогостоящее имущество (квартира, гараж);
• Рентоплательщик приобретает ограниченное право собственности на предполагаемое имущество сразу после подписания договора или его регистрации;
• Первоначальный собственник имущества рентного договора продолжает пользоваться таким имуществом;

Минусы:

• Слабая законодательная защищенность плательщика ренты;
• Невозможность отчуждать имущество без соответствующего согласия рентополучателя;
• Присутствие одностороннего порядка расторжения договора, к которому может прибегать только держатель ренты (собственник);
• Отсутствие законодательной возможности на выкуп ренты по инициативе рентоплательщика;
• Длительный характер отношений;
• Не прекращение обязанностей рентоплательщика даже в случае утраты, гибели, обесценивания предмета договора.

Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты

Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:

• Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
• Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
• Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.

Законны ли требования о компенсации при расторжении договора ренты

ГК РФ Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Заключение

Неравное положение сторон рентного договора обуславливает частое злоупотребление правом. Выгодная, на первый взгляд, конструкция может повлечь существенные затраты и потери для рентоплательщика. Предварительная оценка правовых нюансов, рисков и добросовестности контрсторон обеспечит стабильность отношений и достижение поставленных целей.