Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием

2018-07-28T13:59:22+03:00

Содержание

(кликните, чтобы открыть)

1. Что такое пожизненная рента квартиры?
2. Предмет и стороны договора пожизненной ренты
3. Существенное условие договора пожизненной ренты
4. Плюсы, минусы и риски ренты квартиры с пожизненным проживанием
5. Постоянная форма ренты
6. С иждивением
7. Кто может оформлять?
8. Выделяется ли обязательная доля при ренте?
9. Возможна ли продажа квартиры?
10. Как найти желающего решить жилищную проблему по ренте
11. Законодательная база
12. Как правильно заключается соглашение о ренте?
13. Условия и предмет договора
14. Получатель ренты
15. Особенности статуса плательщиков ренты
16. Нюансы договора
17. Важные моменты при заключении рентного соглашения
18. Регистрация у нотариуса
19. В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора?
20. Страхование рисков
21. Регистрация соглашения в Росреестре
22. Документы для проведения регистрации в Росреестре
23. Сколько стоит оформить ренту?
24. Выплата ренты
25. Как выплачиваются средства?
26. Налогообложение сделки
27. Когда и как можно оспорить договор пожизненной ренты?
28. Расторжение соглашения о ренте по взаимному согласию
29. По инициативе плательщика: выкуп ренты
30. Расторжение по инициативе получателя
31. Можно ли отсудить долю у наследников?
32. Как доказать добросовестное исполнение договора?
33. Государственная форма пожизненной ренты
34. Судебная практика по оспариванию соглашений ренты
35. Заключение
36. Образцы документов
37. Инфографика «Договор ренты с содержанием»
38. Видео-инструкция «Договор ренты, образец»

Что такое пожизненная рента квартиры?

Двухстороннее возмездное соглашение, по которому хозяин квартиры передает ее во владение другому собственнику в обмен на пожизненное материальное обеспечение с его стороны и, нередко, уход за собой. Какая сумма и с какой регулярностью будет выплачиваться, каковы условия содержания бывшего владельца новым хозяином — все детали прописываются в договоре ренты.

Предмет и стороны договора пожизненной ренты

Заключение договора пожизненной ренты обычно интересно пожилым одиноким людям, получающим мизерную пенсию. Предметом договора выступает жилая площадь. Сторонами — получатель ренты, владелец передаваемой квартиры, и плательщик ренты, после завершения регистрации правоотношений в Росреестре, становящийся новым собственником этого жилья. Он обязан ежемесячно выплачивать прежнему хозяину определенную договором сумму, но не меньше прожиточного минимума, установленного в регионе. В выписке ЕГРН будет значиться, что он владеет обремененной рентой квартирой, а значит, пока это обременение не будет снято смертью рентополучателя, полновластным хозяином жилья его назвать нельзя.

Получателями ренты могут быть только обычные граждане, юридическим лицам рента недвижимости недоступна. Договор пожизненной ренты собственнику разрешается составлять не только с одним, но и с несколькими получателями (например, когда квартирой владеют муж и жена и т.д.). В соглашении ренты пожизненного содержания требуется четко прописать долю каждого. Потому что если они явно не указаны, их по закону признают равными. Один из квартирантов умер? На его долю оставшиеся в живых рассчитывать смогут, только если такое условие прописано в соглашении ренты с плательщиком. В этом случае плату придется вносить до тех пор, пока не скончаются все пожизненные «квартиранты».

Факт

Плательщиками ренты, напротив, могут являться как простые соотечественники, так и ИП, и юрлица.

Существенное условие договора пожизненной ренты

Прежде всего, это предмет сделки. В данном случае, квартира и обязанность регулярно выплачивать деньги и содержать ее прежнего владельца до конца его дней.

Во-вторых, рентоплательщик должен гарантировать беспрекословное исполнение данных обязательств (ст.329 ГКРФ) после заключения договора и застраховать свою ответственность перед рентополучателем, если обязательства по каким-либо причинам перестанут им выполняться (в договоре, к примеру, прописать, что квартира остается в залоге у получателя ренты и пр.).

Плюсы, минусы и риски ренты квартиры с пожизненным проживанием

Договор пожизненного содержания характеризуется как положительными, так и отрицательными свойствами. Так, полноправным собственником недвижимости рентодатель становится, только когда «квартирант» умирает. Учитывая, что речь идет в большинстве случаев о пожилых людях, ждать жилого помещения придется недолго. И достанется оно, с учетом всех платежей, намного дешевле, чем если будет куплено плательщиком на рынке.

Но получатель ренты может отличаться кавказским здоровьем и прожить еще лет тридцать. Тогда квартира встанет в копеечку и может оказаться дороже, чем просто взять ее в ипотеку.

Нельзя не понимать, что долгожителю вполне по силам пережить того, кто платил ему ренту. Но смерть не прекращает действие ренты, обязанность выплат и содержания рентополучателя переходит по наследству.

Квартирант умер? Став собственником, плательщик может лишиться недвижимости, так как если у покойного были наследники, они стопроцентно попытаются оспорить, добиться расторжения договора и вернуть квадратные метры себе.

Договор ренты квартиры с постоянным прижизненным проживанием может оказаться непосильным для исполнения выплачивающей стороне. Допустим, человека сокращают на работе, он резко теряет в доходах и уже не имеет денег для пожизненного содержания «подопечного».

Не исключается и вариант, когда человек платит вовремя, уход за «клиентом» осуществляет как должно, а последнему вдруг захотелось расторгнуть договор.

Очевидные плюсы ренты

• Договор расторгается по требованию любой из сторон только в суде. Это не завещание, которое переписать или отменить можно в любой момент.
• заключение договора участниками, это еще не все, договор пожизненной ренты на квартиру подлежит государственной регистрации в госреестре, что защищает от мошенничества;
• сделка взаимовыгодна: после ее заключения старик получает заботу и деньги, которых ему не хватало, платящий ему, честно выполняя установленные условия, в результате обретает собственное жильё.

Минусы ренты

• Ежемесячное перечисление денег, выгодное получателю, может сильно обременять кошелек плательщика;
• Сроки платежей нарушаются? Пожизненная рента это не исключает. Случается всякое, в том числе по объективным причинам. Но вторую сторону подробности не интересуют, она может подать в суд для расторжения договора. Причем правоотношения прекратят, а деньги не вернут.

Постоянная форма ренты

Кроме пожизненной ренты квартиры, есть еще постоянная. Этакий вид бессрочной ренты. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в договоре пожизненной ренты суммы.

Важно

Помимо регулярного поступления денег, постоянная рента может включать и другие условия: заботу и уход за стариком, помощь по хозяйственным делам, медобслуживание и пр., в которых есть нужда у владельца. Услуги эти не бескорыстные, они пойдут в зачет платежей. Это может быть прописано в договоре ренты: часть оплачивается деньгами, другая часть — товарами и услугами.

При пожизненной ренте рентоплательщику не разрешается внести сразу всю сумму и тем самым выкупить квартиру, не дожидаясь смерти хозяина. Постоянная такой вариант не исключает, его обычно изначально прописывают в контракте.

С иждивением

Следующий вид ренты — с иждивением. От пожизненной ренты отличается незначительно. Осуществляется денежными выплатами определенного объема, либо аналогичными по затратности расходами на ремонт, покупку вещей, дорогостоящих медицинских препаратов и лекарств, найм сиделки, медсестры, создание комфортных условий для жизни «квартиранта». Вопросы пожизненного содержания с иждивением могут трактоваться достаточно широко. Так, нередко подразумевается включение в договор и специальных услуг. Например, содержать и обеспечивать уход не только прежнему владельцу, но и его жене, детям, словом, всем, кого при составлении договора укажет на тот момент еще собственник квартиры.

Интересно

Нередко договора ренты с иждивением имеют пункты, в которых прописано, что рентоплательщик хоронит «квартиранта» и оплачивает все полагающиеся ритуальные процедуры за свой счет.

Кто может оформлять?

Сделки с рентой в качестве плательщика позволяется заключать совершеннолетнему, дееспособному соотечественнику. Будь он по правовому статусу хоть физическим, хоть юридическим лицом. Вторую сторону соглашения представляют только обычные граждане, не состоящие на учете у психиатра и нарколога. При этом:

• получатель ренты обязательно собственник жилого помещения, у него есть на то все подтверждающие бумаги;
• жильё свободно от каких-либо обременений — залогов, арестов, ипотек и пр.;
• квартира не должна быть уже кому-то завещана.

Выделяется ли обязательная доля при ренте?

Договор ренты, в отличие от завещания, лишает наследников рентополучателя возможности рассчитывать на обязательную долю. Ведь жилое помещение передается рентоплательщику за деньги. Факт получения денег для решения вопросов пожизненного содержания с иждивением налицо (есть чеки, выписки с банковских счетов и пр. финотчетность) и оспорить недовольными родственниками будет сложно.

Возможна ли продажа квартиры?

После получения выписки из ЕГРН на полученную по соглашению ренты недвижимость с обременением, рентоплательщик может распоряжаться недвижимостью, вплоть до ее продажи. Только есть одна проблемка: без разрешения рентополучателя сделать это не получится, необходимо его согласие.
А это значит, с ним надо договориться. Какие варианты доступны?

Согласовать продажу, переназначив плательщика на покупателя такого обремененного жилья. Потребуется заверенное в нотариате согласие рентополучателя.

Продать «квадраты» рентополучателя, переселив его в аналогичную другую квартиру с сохранением прежнего обременения, то есть в жизни получателя получателя в плане поступления регулярных платежей ничего не изменится, поменяется лишь место жительства.

Как найти желающего решить жилищную проблему по ренте

Заключить договор пожизненной ренты — это довольно-таки редкая тема на досках объявлений, страницах газет и сайтах известных маркет-плейсов типа «Авито», «Из рук в руки» и пр. Искать там спрос на такие контракты бессмысленно, да и опасно: мало ли на кого нарвешься. Поэтому желающие отдать единственное жилье за ежемесячную существенную прибавку к пенсии или иную помощь действуют через сарафанное радио, спрашивая соседей, знакомых, бывших сотрудников, родственников, в том числе из других населенных пунктов.

Нередко люди, проживающие в провинциальном захолустье, соглашаются переехать в крупный город, чтобы стать плательщиками ренты. Ведь это едва ли не единственный шанс для них получить жилье.

Чтобы не попасть на мошенников, следует особо тщательно подбирать кандидатов, общаясь с теми, кто знает этих людей:

• если претендент имеет криминальное прошлое, связанное с отсидками в лагерях, какими бы добрыми ни были у него глаза, доверять ему не стоит;
• вряд ли обманет человек, который длительное время работает в одной и той же организации, сегодня это признак ответственности и надежности;
• не стоит связываться с тем, кто уже выплачивает ренту по другому договору, а то и не по одному;
• не нужно доверять лицам с плохой кредитной историей, если они смогли хотя бы раз получить кредит и не расплатиться по нему, то же повторится и с вами.

Если у обычного человека, тем более пожилого, не хватает сил и полномочий самостоятельно выяснить, что за личность потенциальный рентоплательщик, запросы о нем в компетентные организации может разослать юрист или нотариус. Тем более, что заключать соглашение о ренте обязательно прридется через нотариальную контору. Специалисты лучше разъяснят, что такое договор пожизненной ренты на квартиру, если после юридического самоликбеза у пенсионера остались какие-то сомнения.

Законодательная база

Вопросы передачи имущества в ренту до конца жизни получателя регламентируются статьями 583—588 и главой 33 ГКРФ. Что такое договор пожизненной ренты, рассказывает 597-я статья. Основная норма — полноправным хозяином квартиры рентоплательщик становится с момента упокоения ее прежнего владельца. Сделка считается обратимой, то есть расторгаемой как по согласию ее участников, так и по инициативе одной из сторон. Пока рентополучатель жив, ему выплачиваются только оговоренные сделкой суммы. Никаких прочих компенсаций не предполагается.

Как правильно заключается соглашение о ренте?

Для составления договора ренты нет строго установленной формы, поэтому нужно скрупулезно продумывать все детали перед его подписанием. Нужно ясно сознавать, что такое договор ренты.

1. В документе получателю ренты нужно предусмотреть все возможные варианты и подробно описать все условия, при выполнении которых возможна передача жилья. Речь о периодичности и сумме платежей, конкретных услугах, которые рентоплательщик будет оказывать (приобретение лекарственных средств, продуктов питания и пр.). Предварительная встреча с юристом может оградить от попыток обмана как одного, так и другого участника.
2. Старичок предоставляет правоподтверждающие бумаги на недвижимость. Если они уже заплесневели от старости, потребуется обновить их в Росреестре или ближайшем офисе «Моих документов» (МФЦ).
3. Статья 165 ГКРФ признает ничтожными рентные соглашения, не заверенные нотариальным клерком. Поэтому визит к нему неизбежен.
   Нотариус оценит: достаточно ли ясно дед понимает нюансы и возможные последствия? Сделка не вызывает подозрений? Нотариус выполнит свою работу.
4. Собранный пакет документов, необходимых для государственной регистрации контракта, относят в Росреестр или МФЦ. Выписка ЕГРН, которая станет результатом регистрации, будет содержать данные о рентоплательщике, как о собственнике жилого пространства с обременением рентой, действующей вплоть до последнего вздоха прежнего владельца. Получив справку о смерти старика в органах ЗАГСА, рентоплательщик подает в том же Росреестре заявление на снятие рентного обременения с теперь уже окончательно его собственной квартиры.

Условия и предмет договора

Предметом сделки пожизненной ренты одновременно выступают, собственно, сама квартира и рентная плата по договору. В ренту собственники передают любое, никем и ничем не обремененное имущество: от мотоцикла до квартиры. Нужно лишь собрать все необходимые документы.

Каких-то специальных требований ГКРФ к рентным соглашениям не оговаривает. Ведь, по сути, что такое рента на квартиру? Это растянутая во времени продажа или дарение с иждивением. Поэтому контракт содержит практически те же информационные блоки, что можно увидеть в любой дарственной или купчей.

Но специфические отличия все же имеются.
Рентное соглашение состоит из таких разделов:

1. Вступление. Место для представления участников: сначала паспортные данные (ФИО, прописка, серия и номер) получателя ренты, затем плательщика ренты.
2. Содержательная часть. Здесь прописывают список обязательств. Получатель ренты передаёт в собственность плательщику своё жилое помещение , взамен на регулярные рентные выплаты до самой его смерти.
3. Обязанности участников. Это основная часть соглашения. Здесь приводят адрес местонахождения, этаж, метраж, год постройки и пр. Вписывают, что плательщик ренты обязуется раз в месяц, в такой-то день переводить на счет получателя ренты конкретную сумму в рублях. Он гарантирует, что получатель ренты будет жить до конца своих дней в прежней своей квартире и его ущемлять в этом не будут. Получатель заверяет, что не станет никого прописывать на этой жил площади, а документы на нее передаст рентоплательщику сразу после регистрации заключенного контракта.
4. Ответственность участников соглашения. Здесь устанавливается штраф и компенсация, если любая из сторон начнет чудить, нарушая подписанные договоренности.
5. Расходы по оформлению соглашения. Вписывается строка, что их берет на себя плательщик.
6. Статус рентных платежей. Все деньги, перечисляемые (передаваемые под расписку) получателю ренты, являются залогом. Если договор в будущем попытается расторгнуть платящий ренту, этот залог останется у рентополучателя. Обратно его потребовать нельзя.
7. Споры. Пункт, содержащийся в любом соглашении. Здесь указывают, что возникающие спорные моменты утрясаются методом конструктивного диалога либо через суд.
8. Заключение. Пишут о необходимости заверения контракта ренты у нотариуса. Документ представляется в четырёх экземплярах: по одному — участникам, третий — нотариусу, последний — сотруднику Росреестра, осуществившему регистрацию.
9. Реквизиты. Указываются адреса, контактные сведения, данные паспортов. Ниже ставится число и подписи сторон.

Если, кроме пожизненного содержания, предполагается еще и иждивение получателя ренты, в основной части договора должно содержаться подробнейшее описание всех действий, которые должен выполнять рентодатель, ухаживая за «квартирантом».

Получатель ренты

Пожилой человек обязан лишь передать собственность тому, кто будет за это ему регулярно платить и содержать его.
У него есть и права:

• пенсионер вправе получать деньги и уход до конца своих дней. Список всех «преференций» должен быть закреплен в соглашении по ренте;
• вид получаемого содержания «квартирант» определяет сам. Он имеет право обязательства по уходу за собой заменить адекватной материальной поддержкой, сделав это до подписания договора либо после, но уже составив соответствующее ходатайство. Нотариус подошьет его к основному соглашению в качестве дополнительного и снова все заверит;
• плательщик нарушает договоренности, изложенные в контракте? Рентополучатель вправе потребовать выкупа либо расторжения с возмещением;
• прожить все, что ему отмерено, на жилплощади, являющейся предметом соглашения.

Особенности статуса плательщиков ренты

Плательщик ренты обязан:

• Обеспечить «квартиранту» соответствующие условия проживания в его бывшей квартире, либо в аналогичном другом помещении.
• Кормить старика, учитывая его возрастные особенности и наличие противопоказаний по здоровью. Условия приготовления блюд и время их подачи на стол могут быть прописаны в контракте.
• Одевать «клиента» сообразно времени года и конкретным климатическим условиям.
• Следить за личной гигиеной старика, если требуется, помогать в приеме лекарственных препаратов и еды, а также регулярно убирать помещение, обеспечивая чистоту и порядок.
• Обслуживать по медицинской необходимости: вызывать врача, записывать на прием в поликлинику, вызывать неотложку и пр.
• Оплатить ритуальные услуги, если это оговорено соглашением. Допускается вписывать в контракт и другие обязательства.

Договор ренты квартиры может подразумевать единовременную частичную оплату (30-50%) стоимости квартиры, а потом продолжаться ежемесячными платежами. Выполнять обязательства, скрепленные контрактом, может третья сторона, при отсутствии возражений со стороны «квартиранта». Плательщиков даже может быть несколько.

Важно

Подписав бумаги, рентоплательщик приводит жилое помещение в должный порядок, если необходимо, выполнив ремонт за свой счет.

Нюансы договора

С течением времени рента с пожизненным проживанием и содержанием нередко становится способом сэкономить на удовлетворении нужд «квартиранта». Плательщик ренты начинает покупать более дешевые продукты и медикаменты. Заметив это, дедуля справедливо требует восстановления к себе должного отношения. Если же «покровитель» противится этому, возражая, мол, вы, батенька, из берегов выходите, рентный контракт вполне может быть расторгнут по инициативе старика.
Поэтому условия рентного соглашения лучше усилить следующими важными пунктами:

• явно указать общую стоимость квартиры, кадастровый ценник лучше не использовать, а ставить рыночный;
• вписать весь список услуг и обязанностей плательщика и их оценочную ежемесячную стоимость.

Просуммировав в конце месяца (квартала, полугодия, года) все чеки и сопоставив с пунктами контракта, легко доказать в суде допущенные «покровителем» нарушения.

Важные моменты при заключении рентного соглашения

• Льготы по оплате коммуналки, которыми пользовался прежний владелец, теперь недействительны, так как жилье после регистрирования в Росреестре числится за новым хозяином. Ему придется оплачивать ЖКУ полностью.
• Денежные транши рекомендуется совершать через банк, сохраняя все до одного чеки. Хотя факт платежей можно подтвердить и выпиской с банковского счета. А вот квитанции за покупку продуктов, медикаментов, оплату ЖКУ, визитов частного врача на случай возможного оспаривания в будущем сохранять обязательно.
• Проверить дееспособность и психическое здоровье пожизненного «подопечного» лучше до подписания соглашения. После того, как он отправится к Создателю, наверняка найдутся ушлые родственнички, которые попытаются уверить суд, что дедушка подписался на тему, будучи неадекватным и больным психически. Мол, и справка имеется. С нотариусом можно даже обговорить прохождение будущим получателем ренты специальной экспертизы непосредственно перед скреплением подписями и нотариальным заверением.
• Определенный период времени истек (это может быть месяц, три, двенадцать месяцев)? Плательщику ренты следует получать у «подопечного» расписку в отсутствии у того каких-либо претензий к нему по договору, точнее, соблюдению его условий.

Регистрация у нотариуса

Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.

Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:

• сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
• документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
• справку о стоимости жилплощади по кадастру;
• справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
  копию финансового лицевого счёта;
• технический план квартиры;
• копию кадастрового паспорта;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.

Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора?

• договор о ренте содержит пункты, нарушающие российские законы.
• участники явились не к «своему» нотариусу: за каждым из клерков закрепляется определенный район, который он обслуживает. Для заверения соглашений о сделках с недвижимым имуществом отправляются в контору, работающую с адресом расположения квартиры;
• удостоверять сделку явились неадекватные люди или представители сторон, не имеющие специального документа — доверенности;
• сделка, заключаемая с получателем ренты юрлицом, противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации;
• факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: стороны явились с поддельными, просроченными, испорченными бумагами, в том числе о праве собственности.
  .

Постановление об отказе удостоверить контракт клерк выписывает в течение максимум десяти дней.

Важно

Нотариус отказал? Разрешается потребовать от него письменного объяснения причин и разъяснения порядка обжалования такого решения.

Страхование рисков

Сегодня все чаще подобные сделки совершаются с участием страхового агента: поскольку предприятие рискованное для обеих сторон, а страховой полис позволить минимизировать потери при расторжении сделки:

• доказана вина рентоплательщика в уклонении от выполнения условий соглашения? Страховщик возместит ущерб получателю ренты;
• рентополучатель умер, но недвижимость в силу каких-либо обстоятельств собственностью второй стороны сделки не стала? Страховку выплатят плательщику ренты.

Регистрация соглашения в Росреестре

В региональное отделение Росреестра приходят оба участника. Допускается прислать вместо себя уполномоченных представителей с доверенностью.
Договор о пожизненном содержании приносят в трех экземплярах. Спустя, максимум, десять дней рентоплательщику вручат выписку ЕГРН, в которой он значится собственником квартиры с обременением. Снять его в будущем можно, предъявив в Росреестр справку о смерти рентополучателя.

Документы для проведения регистрации в Росреестре

Нотариально удостоверенное соглашение, надо сопроводить следующими бумагами:

• заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
• гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
• письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры и, соответственно, ее получение;
• правоустанавливающими документами;
• копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
• справкой о стоимости квартиры;
• кадастровым паспортом с экспликацией;
• оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:

• работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
• получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
• обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
• оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
• государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.

Выплата ренты

Выплачивают наличными деньгами или безналом, как правило, раз в месяц, пока прежний владелец не умрет. Сколько, обязательно прописывают в контракте, однако не меньше прожиточного минимума в регионе. Если он не установлен, берется значение этой величины по стране. К нему и привязывается сумма выплат. Вырос минимум — вырастет и платеж.

Недвижимость пострадала или уничтожена в силу трагических обстоятельств? Это не избавляет от исполнения рентных обязательств (ст.600 ГКРФ).

Факт

Просрочка платежей включает проценты, размер которых прописан в ст.395 ГКРФ. Ст.588 того же кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.

Как выплачиваются средства?

Условия денежных траншей излагаются в рентном соглашении. Это может быть:

• перевод на банковский счет;
• почтовый перевод;
• передача наличных под официальную расписку;
• перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть договор по надуманным причинам.

Налогообложение сделки

Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю.
Однако существует налоговая льгота — имущественный вычет для собственника, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ. Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.

Когда и как можно оспорить договор пожизненной ренты?

Этапы оспаривания стандартны для любых видов соглашений:

1. Пострадавший участник сделки пишет и относит в райсуд исковое заявление, внеся в него все основания для такого шага и приложив доказательства вины ответчика. Иск для большей убедительности и правовой корректности лучше составлять с юристом.
2. Если основанием для судебных разбирательств становится обвинение в недееспособности рентополучателя, истец должен позаботиться о документальных подтверждениях своим словам: заключение соответствующей экспертизы, медицинские справки и пр. Фактический материал судью убедил? Договор признают ничтожным.
3. Еще одно популярное основание — обман рентополучателя. Доказать, правда, сложно. Допустим, квартиру в соглашении оценили в два миллиона, а на самом деле она стоит четыре. Сравнив стоимость по кадастровой справке или справке от оценщика из БТИ с тем, что указано в соглашении о ренте, суд, не исключено, признает сделку мошеннической и отменит ее.
4. Существенные условия договора нарушены (платежи регулярно отсрочиваются или занижаются, помощь, гарантированная договором, не оказывается и пр.)? Это тоже веская причина предъявлять претензии. Выписку с банковского счета, чеки, квитанции, расписки смогут стать доказательством нарушения.
5. Квартире нанесены существенные повреждения или она уничтожена, разрушена? Сознательно или по недогляду рентоплательщика, роли не играет. Рентополучатель заявляет в суд о желании расторгнуть договор и вернуть себе обратно свою жилую площадь. Такие иски удовлетворяются. Понесенные убытки включают в выплаты пожизненной ренты, ответчику придется все выплатить.

Правоотношения, определенные условиями контракта можно разорвать и не привлекая судей. Участники сделки договариваются на приемлемых для обоих условиях, контракт расторгается, нотариус составляет соответствующую бумагу.

Расторжение соглашения о ренте по взаимному согласию

Расторгнуть договор можно при участии нотариуса или по судебному решению. О желании прекратить отношения стороны уведомляют друг друга официальным письмом с доставкой и уведомлением о вручении, или лично посетив оппонента. В письме предлагается решить вопрос мирным путем, обговорив все нюансы приватно, чтобы потом расторгнуть контракт уже с нотариусом.

Не вышло мирно? Единственная дорога к разруливанию ситуации лежит через дворец правосудия.

По инициативе плательщика: выкуп ренты

Выкупить ренту, значит, заплатить «квартиранту» неустойку, так называемую выкупную цену. Основанием для такого решения служит невозможность дальше выполнять условия рентного соглашения перед пожилым человеком. Право на выкуп и сама выкупная цена включаются в договор. Ст.592 ГКРФ обязывает уведомить настоящего контрагента о своем решении письменно, максимум, за три месяца до прекращения платежей.

Пункт контракта, посвященный выкупу, должен содержать ответы на следующие вопросы:

• кто из сторон инициирует процесс выкупа ренты;
• сколько денег потребуется заплатить старику в качестве компенсации;
• в какой срок эта неустойка должна быть выплачена;
• на номер какого банковского счета должны будут поступить деньги.

Расторжение по инициативе получателя

Возможно только в судебном порядке. Причин для принудительного расторжения сделки у старика может быть несколько:

• реальные выплаты систематически не совпадают с установленным графиком, то есть постоянно просрочиваются;
• платежи в течение нескольких месяцев не приходят вообще;
• контрагент, грубо нарушая договорные обязательства, не заботится о пожилом человеке и не содержит его.

Чтобы защитить себя от подобных казусов, добропорядочный плательщик ренты фиксирует все траты, сохраняя чеки, квитанции, расписки. Если их наличие убедит судью в том, что дедуля «пошутить изволил», в иске ему будет отказано.

Можно ли отсудить долю у наследников?

В подавляющем большинстве случаев родственники хотят выдать усопшего ненормальным, психически больным. После смерти получателя ренты, владельца квартиры,
они приносят справки, выписки из амбулаторной карты, оплачивают посмертную экспертизу, приглашают свидетелей. Если в судебном порядке примут во внимание их доказательства, родственниками дело будет выиграно. Контракт признают недействительным. Контрагент покойного останется без заветной квартиры и уплаченных в качестве ренты денег.

Здесь определяющее значение имеет действительной окажется сделка после всех проверок, или нет. А не претензии на обязательное наследство со стороны родни покойного.

Факт

Если эксперты подтвердили, что пенсионер дееспособен, а контрагент не нарушал условий сделки, никому не удастся оспорить и аннулировать соглашение.

Как доказать добросовестное исполнение договора?

Только неоспоримыми доказательствами плательщик ренты может подтвердить суду свою лояльность к контрагенту. О которых нужно заботиться постоянно в процессе выполнения условий сделки. Не надо стесняться брать у старика расписки за все полученные им суммы и отдельно о том, что он не имеет никаких претензий к рентоплательщику. Все чеки за понесенные расходы на обеспечение старика пищей, одеждой, лекарствами, тоже нужно хранить, систематизировав их для удобства по месяцам. На каждом, для пущей убедительности, должна стоять подпись старика. Деньги лучше переводить безналично, на счет. Тогда проще подтвердить расходы, просто заказав выписку со счета за определенный период.

Государственная форма пожизненной ренты

Уже несколько лет как пожизненную ренту можно оформить не только с частниками, но и с государством. Правда, пока только в Москве и Петербурге.
Одиноким старикам с нищенской пенсией это предложение подходит лучше всего: связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком.
Но не каждый сможет это сделать, так как существуют существенные ограничения. Соглашения составляются только с одинокими пенсионерами, единственными владельцами жилья. Кроме владельца, в квартире больше никто не должен быть прописан. Если жилплощадь отдается в ренту пожилой супружеской парой, настоящий договор сопровождают согласием обоих.

Претендент, кроме того, должен быть старше семидесяти пяти лет, а супруга старика — его одногодка либо старше.

Есть требования и к квартире, передаваемой в ренту:

• государство выкупит целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя;
• жилье, расположенное за городскими окраинами, не рассматривается;
• не интересны государству и аварийные дома, а также квартиры с обременением.

Если претендент и его квартира удовлетворяет выставленные требования, составляется договор. Чиновники перечисляют на счет старика сразу десять процентов от стоимости квартиры. В расчет идет рыночная стоимость. Жильё отходит к государству. Окончательно и бесповоротно. Наследники не будут оспаривать договор, судиться с системой захочет разве что сумасшедший. У самого старика отсудить квартиру у чиновников обратно тоже получится вряд ли.

Кроме разовой десятипроцентной выплаты, старику будут платить ежемесячно по два прожиточных минимума, выминусовывая тринадцатипроцентный НДФЛ. В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жильё в ренту стране, придется самому.

Расходы, связанные с оформлением сделки, государство со старика взыскивать не станет. Организацией, куда нужно обращаться в Санкт-Петербурге по вопросам пожизненной ренты, именуется ГБУ «Горжилобмен». Вопрос решается в течение пятидесяти дней.

Отечественные законодатели уже не первый год разрабатывают законопроект, который разрешает государственную ренту по всей стране. Когда он будет принят и в каком виде, пока неизвестно.

Судебная практика по оспариванию соглашений ренты

В основном оспаривать сделку ренты пытаются ее получатели и их законные наследники.

Пример

Пенсионерка Н. Заявила в суде требование о расторжении пожизненной ренты с полным иждивением. Причина — несоблюдение ответчицей, гражданкой С. условий соглашения по ренте. Она не платила за ЖКУ, не готовила пищу, покупала дешевые продукты и лекарства, не навещала ее в больнице, хотя по договору обязана была это делать. Ренту, правда, она платила исправно. Истица привела свидетелей, которые подтвердили ее показания.
Оправдания ответчицы убедили судью в их несущественности. Ей якобы кто-то постоянно мешал исполнять обязанности.
Свидетели уточнили одну важную деталь: ответчица хотела продать помещение, а истицу отселить в общагу, с гораздо более скромными условиями проживания.
Суд признал: ответчица нарушила условия договора и постановил договор расторгнуть, квартиру вернуть.

Пример

Родные дети умершего пенсионера Е. вчинили иск НКО с которой старик при жизни заключил договор пожизненной ренты.
Они нашли рентное соглашение и увидели, что ответчики платили старику суммы, меньше прожиточного уровня. А это, по их мнению, незаконно.
Однако у суда не было оснований согласиться с мнением родственников получателя ренты. НКО выполнила все условия сделки, и по факту смерти пожилого человека законно стала владельцем его квартиры. Юристы плательщика ренты доказали невиновность «подзащитного». Истцы ушли ни с чем.

Заключение

Сделаем некоторые выводы.

Получателю ренты удобно заключить договор и:

• продолжать жить на своей территории до конца дней;
• получать существенную прибавку к пенсии в виде ренты;
• условия ренты нарушаются? Его интересы защитит суд;
• недвижимость находится у него в залоге, без его согласия ни продать, ни подарить, обменять, сдать в аренду плательщик ренты не может.

Зато есть большой риск, что контрагент своими противоправными действиями может ускорить приближение смерти старика.

Плательщику ренты выгодно:

• квартиру, полученную по ренте, он словно покупает в рассрочку с низким процентом. Если старик проживет недолго, есть шанс урвать жильё практически даром;
• он становится владельцем сразу после кончины партнера.

Чем рискует плательщик ренты:

• квартира имеет существенное обременение;
• контрагент может разорвать сделку, а потраченные на платежи деньги не вернут;
• распоряжаться жильем по своему усмотрению плательщик ренты сможет только после смерти «квартиранта».

Ренту лучше оформлять только с теми партнерами, кто не вызывает сомнения в добропорядочности и будет в точности выполнять все условия сделки. В противном случае спокойной старости у пожилого человека, решившего улучшить материальное положение своих последних лет за счет ренты, не получится

Образцы документов

1. Договор пожизненной ренты образец. Скачать.
2. Образец договора ренты на квартиру в пользу нескольких граждан. Скачать.
3. Образец договора ренты с иждивением. Скачать.

Инфографика «Договор ренты с содержанием»

Видео-инструкция «Договор ренты, образец»