Что такое рента?
Говоря о ренте по ГК РФ, имеют в виду регулярный дополнительный доход, с коммерческими видами деятельности не связанный. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги либо и то и другое вместе. Действует соглашение о ренте, пока не будет выплачена вся стоимость имущества переданного под выплату или до момента смерти его прежнего хозяина. Если предметом соглашения о ренте выступает квартира, то старый владелец вправе оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилплощади до последнего дня жизни получателя ренты. Он отдает имущество а плательщик ренты компенсирует эту «щедрость» рассроченными платежами, уходом и заботой, толерантностью к старческим причудам благодетеля.
Согласно ст.583 ГКРФ под выплату ренты один участник сделки, именуемый получателем ренты, передает другому участнику, называемому плательщиком ренты в собственность имущество (от мотоцикла до особняка). Плательщик ренты за это благодеяние обязан (обычно раз в месяц или в три месяца) перечислять получателю деньги в установленном соглашением размере или обеспечивать ему эквивалентное этим суммам его содержание, а иногда и пожизненное содержание с иждивением .
Соглашение о ренте обретает законную силу только после государственной регистрации владельческих прав на плательщика ренты. Интересно, что при этом получатель ренты сохраняет большинство своих прав, лишаясь всяких обязанностей. Отсюда и односторонне обязывающее свойство соглашения о ренте, потому что теперь плательщик ренты обязуется регулярно отдавать деньги, содержать полученное имущество, а в большинстве случаев и его прежнего хозяина.
Получателями ренты становятся одинокие престарелые соотечественники, имеющее собственное жилье, которым не хватает на жизнь заработанной пенсии или нужен постоянный, пожизненный уход. Под выплату ренты они получают единственный шанс закончить свои дни в человеческих условиях.
ИнтересноДля плательщика ренты заключенный с получателем ренты контракт тоже выгоден. Сразу купить жилье — непомерно дорого, связываться с ипотечным займом — долговое ярмо на десятилетия. А договор ренты по ГК РФ позволяет достаточно быстро (по ипотечным меркам) и дешево плательщику ренты в собственность обзавестись квартирой после ухода в мир иной получателя ренты. Старики ведь долго не живут.
Виды ренты
Рента бывает разной. В зависимости от срока действия договора ее разделяют на постоянную (бессрочную) и пожизненную. Последняя имеет разновидность: ренту с пожизненным содержанием и иждивением.
- Рента постоянная. Подразумевает, что по договору плательщик будет платить ренту деньгами до тех пор, пока не выплатит всю стоимость имущества под выплату ренты,
переданного ему получателем. Если последний умер, а полного расчета по ренте еще не произошло, должник по ренте будет продолжать платить его наследникам. - Рента пожизненная. Материальные и прочие обязательства по договору ренты плательщик исполняет до конца жизни получателя ренты. Пожизненная рента в ГК РФ нашла исчерпывающее отражение в параграфе третьем главы 33. Цена имущества под выплату ренты здесь не играет такой принципиальной роли, как пожизненность денежных взносов, но если дедушка окажется завидным долгожителем, запросто может превысить рыночную.
- Пожизненное содержание с иждивением – разновидность соглашения о пожизненной ренте. Когда, кроме денежных переводов или вместо того, чтобы периодически выплачивать получателю ренту, плательщик берет рентополучателя на полное обеспечение. Договор ренты с пожизненным содержанием родной ГК РФ рассматривает в статье 601.
Рассмотрим каждый вид соглашения подробнее.
Постоянная рента
Получателями постоянной ренты становятся как простые граждане, так и организации, за исключением коммерческих. Размер регулярных рентных платежей и их периодичность определяют условия соглашения. Иногда рентоплательщик под выплату ренты использует не деньги, а оказывает рентополучателю оговоренные контрактом услуги, выполняет работы или передает вещи, заменяя тем самым эквивалент определенной суммы обязательствами по ренте.
Размер выплат привязан к МРОТу. При его изменении скорректируют и размер платежей.
ФактПлательщику ренты закон не возбраняет выкупить свои обязательства. Уведомить об этом решении получателя ренты нужно за три месяца. Право на выкуп ренты всегда включается в рентное соглашение, оно безусловно, запретить его нельзя.
Пожизненная рента
Выплата ренты при ее пожизненной форме допускается только деньгами. «Натурой» расплачиваться нельзя. Ежемесячный размер платежа меньше установленного МРОТа быть не должен. Инфляционные скачки, изменяющие МРОТ, становятся основанием для пересмотра размера рентных платежей.
Это тоже важно знать:Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя
Если плательщик ренты злостно нарушает требования по договору ренты, рентополучатель может потребовать выкупа и расторжения сделки. Самому рентоплательщику выкупить пожизненную ренту закон не разрешает.
Рента с пожизненным содержанием и иждивением
Является единственным «подвидом» ренты пожизненной. Описывается ст.601 ГКРФ. В реальной жизни такие соглашения заключаются чаще остальных.
Получателем ренты с пожизненным содержанием и иждивением становится только обычный человек со статусом физического лица, собственник передаваемой квартиры, дома, земельного надела и иного недвижимого добра. Автомобиль, яхту и прочее движимое хозяйство по такому соглашению отчуждать не получится. Разумеется, речь ведется о психически здоровом, в старческие маразмы не впадающем пожилом человеке. Плательщик ренты содержит старика-рентополучателя пожизненно и обеспечивает ему должный уход.
В счет определенной суммы ренты засчитываются ежемесячные траты плательщика ренты на покупку продуктов, приготовление пищи, коммунальные платежи, одежду, уход (сопровождение на прогулках, стрижка, бритье и пр.), лечение. Иногда можно заплатить часть ренты деньгами.
Рента и пожизненное содержание с иждивением, уход за стариком в материальном выражении совокупно должны превышать размер двойного МРОТа. Меньшие суммы не допускаются, снижение объема получаемых средств становится основанием для расторжения соглашения о ренте.
При ренте и пожизненном содержании плательщик ренты, из-за специфики вида сделки, должен постоянно контактировать с «подопечным». Не каждый морально готов к достаточно близким отношениям с пожилым человеком. Поэтому нередки негативные проявления со стороны плательщиков ренты, даже если они родственники иждивенцу. Если раздражение от постоянного контакта со стариком постоянно переходит в оскорбление и физическое насилие, пожилой человек вправе подать в суд на расторжение сделки, возврат квартиры и компенсацию в виде выкупа.
После регистрации своих прав в Росреестре плательщик ренты становится хозяином жилья с обременением, а это значит, ни подарить его, ни продать, ни обменять он самостоятельно не может. Собственность плательщика на деле формальна. На все операции с квартирой, связанные с передачей ее другому человеку, требуется заверенное в нотариальной конторе письменное согласие иждивенца. Старикам в силу физиологических причин, связанных с почтенным возрастом, сложно что-либо объяснить, поэтому нередко конфликты возникают из-за несогласия «подопечного» разрешить плательщику ренты продажу жилплощади. Хотя кому захочется покупать такое жилье, если по закону, в нем до своего последнего дня будет проживать рентополучатель?
Но даже если старик согласится, а покупатель найдется, плательщик ренты обязан не допустить снижения стоимости квартиры в результате совершения дальнейших сделок с ней.
ФактПосле завершения сделки жилое помещение остается в залоге у рентополучателя. Все это напоминает залоговый займ в кредитном учреждении, когда под залог жилья банк обеспечивает себе гарантию поступлений кредитных платежей от заемщика.
Какими законами регламентируется рента?
Нюансы рентных правоотношений, в том числе и содержимое договора описывается в статьях гл.33 ГКРФ. В частности, ст.590 дает определение постоянной ренте, а ст.601 — ренте и пожизненном содержании и иждивении.
Форма соглашения о ренте
Форма договора ренты любого вида — только письменная. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку и собственность плательщика могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления на рентоплательщика имущества переданного под выплату. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
ИнтересноПо рентному соглашению может передаваться плательщику ренты в собственность имущество как бесплатно, так и после разового платежа, то есть за деньги. В первом случае цена соглашения о ренте будет складываться из общей стоимости всех рентных платежей. Во втором случае к ним добавляется и размер первоначального взноса.
Чем отличается постоянная рента от пожизненной ренты?
Отличия четко заметны по основным критериям сделки:
- Получатели ренты. Для постоянной ренты это организации, занимающиеся некоммерческими видами деятельности, и обычные соотечественники. Получать и платить ренту пожизненную могут только физические лица. По соглашению о постоянной ренте платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего собственника отданного под ренту имущества. При пожизненной ренте могут назначаться по согласию сторон и другие рентополучатели (как один, так и несколько).
- Периодичность выплат по ренте. И в том и в другом случае, как часто должны поступать платежи, зависит от условий, прописанных в соглашении. Как правило, сценарий постоянной ренты предполагает ежеквартальные поступления, при пожизненной — в виде определенной суммы ежемесячно.
- Способы выплаты ренты. Пожизненную ренту погашают только деньгами, выплата постоянной допускается как деньгами, так и выполнением в зачет ренты определенных работ, предоставлением услуг.
- Права наследников на ренту. Получатель постоянной ренты скончался, а оговоренная соглашением сумма еще не погашена? Рентоплательщик оставшиеся средства продолжает отдавать наследникам покойного. Если тот же казус произойдет при пожизненной ренте, соглашение считается выполненным полностью, платить больше никому не надо.
Отличие ренты от дарения, купли-продажи, завещания
Обязательства, налагаемые соглашением о ренте на участников сделки и содержащиеся в параграфе первом гл.33 являются общими для любого ее вида.
Рента выплачивается не только деньгами, но и может быть заменена эквивалентной «натурной» формой. Так, ст. 590 ГКРФ позволяет платежи по постоянной ренте равноценно заменить вещами, выполненной работой или оказанными рентополучателю услугами. Рента с содержанием и иждивением вообще предусматривает денежные выплаты только в редких случаях, в основном же рентоплательщик гарантирует содержание в иной форме: покупает продукты, одежду, лекарства, ухаживает за престарелым рентополучателем до конца его дней. Однако соглашение о ренте при этом должно содержать указание на полную стоимость ренты с учетом как раз материальных затрат на содержание гражданина с иждивением (ст.602 ГК).
Это тоже важно знать:Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием
Рентное соглашение — сделка возмездная. А потому кардинально отличается от дарения. При бесплатной передаче жилого помещения рентоплательщику надо выплачивать ренту регулярными платежами, при передаче имущества в собственность за деньги он сначала вносит от десяти до тридцати процентов стоимости жилья разовым платежом, а потом расплачивается ежемесячно до момента упокоения иждивенца (ст.585 ГК).
Постоянную ренту можно прервать выкупом со стороны плательщика (допустим, когда у него внезапно появились деньги, чтобы рассчитаться полностью) или после случайного уничтожения жилья, за которое рента выплачивалась. Пожизненную ренту прекращает смерть рентополучателя или процедура расторжения договора, инициированная иждивенцем по ряду причин (ст.599, 605 ГК).
Получается, что заранее спрогнозировать вероятность получения квартиры в ренту по цене, адекватной денежным затратам, нельзя. Рентоплательщик всегда в зоне риска. При этом и рентополучатель не может знать, как будут протекать партнерские отношения с плательщиком ренты и какую выгоду в результате он получит (см. ст. 592 ГК). Это доказывает алеаторность рентного соглашения, то есть рискованность сделки, сильную зависимость от обстоятельств, которые могут сложиться не так, как планировалось изначально.
И в этом кроется главное отличие договора ренты от купчей в рассрочку (ст.489 ГКРФ). Цена при передаче имущества по купчей известна уже до стадии обсуждения условий сделки. У приобретателя имущества есть уверенность: больше того, что прописано в документе, он не заплатит. Он отдает деньги и получает «товар». Обязательства исполнены, сделка завершена. Применительно к ренте такого сделать нельзя. Обязательство при получении имущества в собственность по рентному соглашению будет довлеть над плательщиком постоянно, пока не будет выплачен последний рубль или не произойдут иные обстоятельства.
Стоит сказать, что соглашение о постоянной ренте может содержать предельное значение выкупной цены. Причем оно с учетом уже сделанных платежей не превысит рыночной стоимости жилья (п.1 ст.594 ГК). Такое соглашение теряет признаки алеаторности, т.е. зависимости от того, как в будущем ляжет карта.
Ренту нельзя сравнивать и с завещательными распоряжениями. Излагая последнюю волю на листе бумаги, соотечественник решает дальнейшую судьбу своего добра, накопленного за долгую жизнь. Но до своего последнего дня он остается владельцем своих домов, заводов и пароходов. Может в любой момент, никого не оповещая, изменить условия, переписать на другого наследника, уничтожить завещание, написать новое. Рентополучатель же снимает с себя бремя собственности сразу после регистрации в Росреестре и перекладывает его на плательщика ренты.
Условия для оформления соглашения о ренте
Несмотря на выгодное предложение для обеих сторон сделки, договор ренты по ГК имеет немало подводных камней, которые нужно учитывать при его составлении. Иначе плательщик может остаться без заветного жилья, а рентополучатель отправиться на тот свет с посторонней помощью. Не секрет, что мошенников как среди плательщиков ренты, так и среди получателей ее хватает. Мало того, можно попасть на деньги, обратившись за помощью в агентство недвижимости, которое может обстряпать дельце таким образом, что большую часть денег плательщика будет присваивать себе.
Требования к участникам соглашения
Отдать плательщику ренты жилье недееспособного может его представитель по закону, однако без разрешения опекунского совета сделать это не удастся даже ему (ст.37 ГКРФ).
Рентополучателями могут быть и одновременно несколько лиц, к примеру, пожилые супруги, решившие доверить свое собственное жилье любому, кто гарантирует им комфортную старость до последней минуты жизни получателя. Рента делится на них в равных долях. Поскольку квартира их совместная собственность, в случае смерти одного из них доля покойного выплачивается оставшемуся в живых.
Плательщиками же ренты разрешено стать как простым россиянам, так и коммерсантам, правда, только при условии, что устав организации, которую они представляют, содержит указание на подобную деятельность. Так, в роли приобретателя имущества по ренте может оказаться сосед одинокого старика по лестничной площадке, желающий расширить свой имущественный метраж за счет жилья, расположенного за стенкой. И бегать ухаживать далеко не нужно, идеальные условия. Плательщиком может стать и частная организация, предоставляющая в обмен на квартиры одиноким старикам полный соцпакет, начиная от лекарств, продуктов и сиделки и заканчивая ритуальными услугами на похоронах.
Требования к жилплощади
Имуществом в нашей стране может владеть как один человек (полная собственность), так и несколько совладельцев (совместная или долевая).
Ст.246 ГКРФ обязывает распоряжаться общей квартирой кому-то одному только после получения нотариально удостоверенного согласия от других совладельцев. Причем, если предстоит заключать возмездную сделку, остальные владельцы имеют преимущество перед остальными соотечественниками (ст.250 ГКРФ), если же заключается безвозмездная сделка (дарение) такого преимущества у совладельцев нет. Говоря проще: хотите продать совместное имущество — первым покупателем в очереди всегда стоит совладелец. При дарении такого ограничения нет.
Но рента, по букве закона, может быть возмездной — постоянная, или бессрочная и не подразумевать прямой возмездности для старика — его содержание и иждивение. Заключая соглашение о ренте, надо эти нюансы учитывать.
Бессрочная рента потребует:
- сначала предложить стать плательщиками ренты другим совладельцам, не на словах, а письменно, изложив на бумаге условия ренты, в том числе стоимость.
Если они в течение месяца не согласятся оформить соглашение на себя, можно в качестве плательщика ренты привлекать человека со стороны; - лучший вариант — провести процедуру выделения своей доли в совместном имуществе (по согласию с остальными совладельцами или по суду), разумеется, если выдел в натуре вообще применительно к конкретной жилплощади возможен. Чтобы передать по соглашению о ренте долю, ни у кого разрешения спрашивать не надо.
Договор ренты с пожизненным содержанием по ГК РФ предварительного получения согласия остальных хозяев не требует. Выплачивать ренту бессрочно, значит вносить определенные суммы на счет получателя или передавать лично до тех пор, пока не покроется вся сумма, обозначенная в договоре.
Поэтапная процедура заключения сделки
Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
- Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
- Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ. - С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.
Предварительный сбор документов
Бумаги, которые потребуются обязательно (нотариус может применительно к конкретной ситуации попросить принести и другие бумаги):
- гражданские паспорта участников рентного соглашения;
- выписка из ЕГРН или св-во о праве собственности на передаваемую по соглашению о ренте жилплощадь;
- письменное согласие жены (мужа), если речь идет о квартире, приобретенной супругами в официальном браке, то есть совместном имуществе (бумага заверяется у нотариуса);
- письменное уведомление совладельцев (если совместная собственность) о желании передать свою часть жилья по соглашению о ренте;
- доверенность на осуществление сделки (по необходимости);
- судебное решение о признании гражданина недееспособным (если имущественный вопрос в интересах недееспособного решает его опекун);
- справка о всех соотечественниках, прописанных на жилплощади, которая передается по соглашению о ренте.
Составление соглашения: существенные и дополнительные условия
В каждом соглашении (рента, дарственная, купчая и пр.) излагаются обязательные (существенные) условия, которые буква закона требует оговаривать, и дополнительные, принятые безоговорочно обоими участниками сделки.
К существенным условиям относятся:
- представление участников сделки (паспортные данные);
- предмет соглашения (передача в ренту жилого помещения, или, по-научному, отчуждение имущества);
- размер ежемесячной ренты и (или) содержания (не менее МРОТа, установленного властями в регионе, либо по стране, если региональный размер не установлен);
- вид недвижимого имущества, передаваемого по соглашению, подробное его описание (адрес местонахождения, этаж, общий и полезный метраж, прочие характеристики);
- сроки получения определенной денежной компенсации от плательщика (периодичность платежей и дата);
подробный список оказываемых рентополучателю плательщиком услуг (пожизненное содержание); - условия, при которых начнется процедура расторжения соглашения;
- стоимость выкупа ренты при возможном расторжении договора;
- ответственность за сохранность жилплощади, возлагаемая как на плательщика, так и на рентополучателя.
Это тоже важно знать:Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием
Примеры дополнительных условий соглашения:
- описание, в каком порядке иждивенца будет посещать нанятая плательщиком сиделка или сам плательщик;
- как экстренно вызвать плательщика;
- когда и как убирать квартиру, проводить текущие ремонтные работы;
- перечень дополнительных услуг, если пожилой человек заболеет (визиты к врачу или вызов их на дом, услуги медсестры, посещение в стационаре и пр.);
описание ритуальных услуг, которые возьмет на себя плательщик в случае похорон.
Участники сделки обговаривают все нюансы новых правоотношений. Торопиться не стоит, рента требует скрупулезного подхода к деталям. Даже если плательщиком станет близкий человек, полагаться на доверительные с ним отношения не стоит. Ведь после подписания соглашения все может измениться.
ВажноБумага составляется в нескольких экземплярах, обычно в четырех: по одному сторонам соглашения, третий останется в архиве у нотариуса, и четвертый возьмут себе сотрудники Росреестра.
Нотариальное заверение соглашения
Кроме соглашения, обязательны следующие бумаги:
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое в ренту жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади;
- копию финансового лицевого счёта;
- технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта; выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.
Любая индивидуальная ситуация, отличная от стандартных случаев, однозначно потребует принести в нотариат дополнительные справки от каждого из участников сделки. К этому следует быть готовым изначально.
Клерк запросто откажется удостоверять соглашение о ренте, когда:
- в него внесены пункты, несовместимые с нормами российского законодательства.
- стороны пришли к «чужому» нотариусу: дело в том, что каждый клерк обслуживает определенную территорию. Поэтому чтобы заверить соглашение о сделке с недвижимостью, следует идти в «местный» нотариат, работающий с адресом, где расположена отчуждаемая квартира;
- засвидетельствовать сделку пришли люди в неадекватном состоянии (пьяные, обкуренные, больные на голову или вставшие не с той ноги) или доверенные лица, не захватившие с собой своих доверенностей;
- сделка, которую заключает юрлицо, не соответствует уставу и локальным актам этой компании;
- факты, содержащиеся в принесенных документах, сомнительны: стороны набрались наглости явиться с подделанными, просрочившимися, откровенно испорченными бумагами.
- отказав в обслуживании, клерк обязан выписать соответствующее постановление в десятидневный срок. Поэтому следует при отказе настоять на получении от него письменного объяснения, где будут указаны причины и разъяснен порядок обжалования отказа.
Регистрация прав собственности в Росреестре
Обязательный этап регистрации соглашения о ренте в Росреестре можно пройти тремя путями:
- прибыть в департамент Росреестра обоим участникам лично, отдать все принесенные бумаги и написать заявление о перерегистрации права на плательщика ренты;
- зайти в ближайший офис МФЦ (здесь служащие окажут помощь в написании заявления, проверят документы на соответствие букве закона, некоторые справки могут оформить на месте, например, выписку из долмовой книги);
- при наличии квалифицированной электронной подписи можно решить вопрос на портале Госуслуг.
Документы для регистрации в Росреестре
Соглашение о пожизненной ренте, нотариально удостоверенное, надо сопроводить следующими бумагами:
- заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
- гражданскими паспортами участников в оригиналах и копиях;
- письменными и заверенными нотариусом согласиями жен (мужей) обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
- правоустанавливающими документами;
- копиями лицевых банковских счетов и выписки из домовой книги на имя рентополучателя;
- справкой о стоимости квартиры;
- кадастровым паспортом с экспликацией;
- оплаченной квитанцией госпошлины, в 2019 году она составляет 2000 рублей.
Это тоже важно знать:Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием
П.1 ст.551 ГКРФ позволяет плательщику пожизненной ренты считать себя собственником жилья рентополучателя исключительно после факта перерегистрации на него имущественных прав. Если соглашение подписано, заверено нотариально, но в Росреестре не зафиксировано, оно не будет считаться заключенным и будет аннулировано судом.
Пример необходимости госрегистрации соглашения
Пенсионерка Ш. (собственник квартиры) и гражданка Т. (плательщик ренты) заключили соглашение о пожизненном содержании с иждивением. В нотариальной конторе заверили, но в Росреестре сделка отмечена не была.
Через полгода Ш. Скончалась. Ее племянник, являясь единственным наследником, оспорил сделку в суде.
Плательщик ренты Т. подала встречное заявление, в котором объясняла отсутствие росреестровской регистрации тем, что не успели по уважительной причине — рентополучатель умерла. Райсуд признал правоту плательщика ренты, так как соглашение было удостоверено нотариально. Однако настойчивый племянник подал иск на аппеляцию. Областной суд согласился с решением коллег. Но племянник не сдался и дошел до Верховного суда. Моментом заключения соглашения, которое по закону должно пройти госрегистрацию, считается как раз момент проведения регистрации в Росреестре (п.3 ст.433 ГК), нотариальное заверение не делает сделку заключенной. Так как договор пожизненного содержания с иждивением по ГК подлежит обязательной госрегистрации, то правоотношения у участников сделки могут возникать только с этого момента. ВС РФ отменил решение нижестоящих судов и вернул квартиру племяннику скончавшегося рентополучателя. Комментарии излишни.
Во сколько обойдется оформить ренту?
Траты складываются из нескольких составляющих, и не все из них характеризуются строго фиксированным размером. В разных районах РФ оформление ренты обойдётся в различные суммы:
- составление контракта у юриста (от трёх до пяти и более тысяч рублей);
- оформление или обновление выписки из Росреестра. Если собственность на квартиру ранее была зарегистрирована, — 400р. В базе Росреестра отсутствуют сведения о квартире и ее собственнике? Придется платить за всю регистрационную процедуру, включая пошлину;
- обязательное заверение в нотариате. Каждая контора назначает свою сумму. Услуги оцениваются в 0,5% от кадастровой цены квартиры, однако не больше 20000 р. Её уменьшат вдвое, если сделка происходит между инвалидами I-II групп и представлены документальные подтверждения этому факту;
- услуги врача, который подтвердит дееспособность участников прямо во время подписания договора, либо соответствующую справку надо будет тоже оплатить;
- госпошлина за регистрацию нового владельца недвижимости с обременением — 2000р.
Как выплачивается рента?
Просрочка платежей включает проценты, к размеру которых применяются правила ст.395 ГКРФ. Ст.588 настоящего кодекса разрешает участникам сделки самим прописывать размер неустойки в соглашении о ренте.
Условия денежных поступлений по ренте излагаются в рентном соглашении. Это может быть:
- перевод на банковский счет;
- почтовый перевод;
- передача наличных под официальную расписку;
- перевод через депозит нотариуса, когда «квартирант» не берет денег от «покровителя», пытаясь сшельмовать и расторгнуть сделку по надуманным причинам.
Надо ли платить НДФЛ рентополучателю?
Налоги на полученный доход, составляющие в нашей стране тринадцать процентов от заработанных сумм, придется платить рентополучателю. Однако существует налоговая льгота — имущественный вычет, если не нарушаются условия п. 2 ст.220 НКРФ. Пока налоговый период не закончился, этим вычетом можно воспользоваться. Обращаться нужно в территориальный департамент налоговой. Вычет произведут только с суммы дохода, полученного от продажи, в один миллион рублей. С того, что больше этой суммы, вычета не полагается.
Можно ли продать квартиру, обремененную соглашением о ренте?
Плательщик вправе продать (впрочем как и подарить, обменять, сдать в аренду) квартиру, в которой живет рентополучатель. Но, во-первых, только заручившись его согласием на сделку, во-вторых, предоставив ему аналогичное по характеристикам и удобствам другое жилье.
Второй вариант: квартира продается вместе с пожизненным квартирантом на борту, при этом все обязанности плательщика ренты переходят на покупателя.
В любом случае сделка обязательно регистрируется в Росреестре.
Как расторгнуть соглашение о ренте?
Основанием для прекращения партнерских отношений может стать нарушение условий соглашения любой из сторон. Расторгнуть сделку можно двумя способами:
- по мирной договоренности плательщика с рентополучателем, с нотариальным подтверждением и дальнейшей перерегистрацией прав на жилье в Росреестре;
- по судебному решению.
Заявление подается в райсуд по месту проживания ответчика. Но по причине преклонного возраста и слабого здоровья истца, бумагу разрешается подать и по месту прописки старика. Кроме заявления, прикладываются доказательства по каждому пункту претензий к ответчику (показания свидетелей, обычно соседей, что плательщик редко навещает иждивенца), выпиской с банковского счета, где понятно, что платежи не поступают уже долгое время совсем либо приходят, но с задержкой и в меньших размерах.
Плательщик может подать встречное заявление, если ему есть чем возразить. Доказательства также прилагаются к иску.
Когда выкупают ренту?
Потребовать выкупа пожизненной ренты может только ее получатель, плательщику разрешено требовать выкуп только если оформлено соглашение о постоянной ренте. При этом он должен письменно уведомить контрагента о своем решении за три месяца до прекращения платежей. После выплаты всей суммы выкупа рентополучателю, плательщик освобождается от обязанности платить ренту.
Это тоже важно знать:Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя
Плательщик может потребовать выкупа:
- если получатель постоянной ренты скончался;
- если в соглашении прописано, что выкуп при жизни получателя требовать нельзя, то после его кончины, либо по истечении тридцатилетнего срока.
Рентополучатель вправе требовать выкуп ренты, когда:
- плательщик не дает денег больше года;
- платит нерегулярно и меньшими суммами;
- плательщик обанкротился, стал инвалидом, потерял источники дохода;
- у квартиры, предмета ренты, в результате продажи появилось несколько совладельцев;
- в прочих случаях, которые вписаны в соглашение.
Сколько составит выкупная цена, определяют условия соглашения о ренте. Забыли вписать такой важный пункт? Выкуп составит размер годовой ренты, если при переходе квартиры к плательщику имел место первоначальный платеж (10-30% от стоимости жилья). Если никаких первоначальных платежей не было, то вместе с годовой суммой ренты в выкупную стоимость войдет и среднерыночная цена квартиры.
Признание соглашения о ренте недействительным
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
- получатель ренты действовал неосознанно;
- находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
- его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
- кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
- хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подают в суд, в ведении которого располагается спорная квартира.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
- медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
- документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
- материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
- выписки с банковского счета покойного; прочими документами.
Истцу разрешается ходатайствовать о назначении психологической, психиатрической, почерковедческой и пр. экспертиз (ст.79 ГПКРФ). Не возбраняется привести с собой граждан, которые засвидетельствуют обоснованность его претензий.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Плюсы и минусы соглашения о ренте
Соглашение о ренте теоретически крайне выгодно обоим контрагентам.
Получателю ренты:
- одинокий старик получает приличную прибавку к своему пенсиону от государства;
- если речь о соглашении ренты с пожизненным иждивением, пожилой человек получает заботу и уход в рамках договора;
- старик не хочет оставлять квартиру опостылевшей родне, которая о нем забыла? Рента позволит отдать жилье более достойному кандидату в лице плательщика ренты.
Плательщику ренты:
- плательщик ренты может получить свое жилье практически за бесценок (рентополучатель, допустим, умирает через полгода-год после заключения сделки);
- получает квартиру, хоть и обремененную рентой, но в свою собственность сразу после регистрации в Росреестре;
- если пожилой человек согласен, плательщик может сразу вселиться в квартиру.
Но никто из контрагентов по соглашению о ренте не застрахован от неприятных сюрпризов.
Риски плательщика:
- рентополучатель не собирается умирать в ближайшие полвека и плательщику в результате квартира встанет дороже, чем он взял бы ее в ипотеку;
- резкое увеличение денежных вливаний на лечение иждивенца, если он вдруг начнет болеть, не переставая;
- риск случайного повреждения или уничтожения квартиры по ст.595 ГКРФ ложится на плечи плательщика. От обязанности продолжения платить по рентному соглашению его это не освобождает.
- старик может оказаться крайне не сговорчивым, не разрешит плательщику вселиться в квартиру или продать, подарить, обменять ее;
- плательщик рискует нарваться на «профессионального» рентополучателя, по сути, мошенника, который, попользовавшись рентой, подает иск в суд о нарушении своих прав плательщиком и отсуживает у него немалую компенсацию.
Риски одинокого пенсионера:
- рентополучатель не получит тот доход, на который рассчитывал, если плательщик вдруг скончается;
- плательщик может оказаться недобросовестным, задерживать платежи, не исполнять требований сделки по уходу и содержанию;
- велика вероятность связаться с преступником, который превратит жизнь рентополучателя в ад или просто убьет его.
Страхование рисков для плательщика и рентополучателя
Подобные сделки заключаются сегодня чаще с привлечением представителя страховой организации. Потому что рента сама по себе — дело, сопряженное с риском как для одного, так и для другого участника. Страховка минимизирует потери, если сделка будет расторгнута:
- обязанность плательщика — не уклоняться от исполнения прописанных в соглашении условий. Вину рентоплательщика в сознательном уклонении выполнять условия соглашения доказали? Страховщику придется возместить нанесенный получателю ренты убыток;
- рентополучатель неожиданно ушел в мир иной, а квартира по какой-то непредвиденной причине не перешла во владение второго участника сделки? Страховку получит плательщик ренты.
Государственная форма пожизненной ренты
Уже несколько лет как в Москве и Петербурге договор пожизненной ренты по ГК РФ можно оформить не только с частниками, но и с государством. Связываться с государством менее рискованно, чем с неизвестным человеком. Но есть ограничения. Возраст от 75 лет. Соглашения составляются только с одинокими владельцами жилья.
Государство выкупит только целые квартиры, комнату отдать в ренту нельзя; не интересны ему и аварийные дома, жилье с обременением. Пенсионер получает сразу десять процентов от рыночной цены своего жилья. Рента составит два прожиточных минимума.
В отличие от соглашения с физическим лицом, оплачивать ЖКУ старику, отдавшему жилье в ренту стране, придется самому.
Законодатели уже не первый год разрабатывают проект закона, который разрешит государственную ренту по всей стране. Когда он будет принят и в каком виде, никто пока не знает.
Образцы документов
- Договор постоянной ренты
- Договор пожизненной ренты
- Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением
- Договор пожизненной ренты нескольким гражданам
- Соглашение о расторжении договора ренты
Задайте вопрос юристу бесплатно
Здравствуйте. Имею вопрос. У переданного под выплату ренты дома через месяц обрушилась кровля. Чинить ее за счет рентоплательщика? И можно ли отказаться от дальнейших выплат по причине того, что некачественный домишко оказался?