Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Что такое дарственная на квартиру?

Соглашение, позволяющее передать имущество во владение от одного участника сделки (собственника) другому при жизни передающего. Причем бескорыстно. Из благих побуждений. Никаких встречных материальных обязательств не допускается. Форма законодательством строго регламентируется.

Документ составляют:

1. Даритель – обязательно собственник жилья, которое дарит. Встречаются ловчилы, пытающиеся подарить чужое добро, но такие сделки неправомерны и будут отменены судом.
2. Дарополучатель – ему адресована передаваемая жилплощадь и он должен либо принять ее, либо отказаться от подарка.

Участниками дарения могут выступать как обычные граждане, обладающие статусом физических лиц, так и юридические лица.
Договор составляют между собой как родственники, так и совершенно посторонние люди. Причем условия дарения между родственниками, близкими и дальними,
существенно различаются.

Между тем, закон прямо запрещает дарение, оцениваемое в сумму свыше трех тысяч рублей, в следующих ситуациях:

• от одной коммерческой организации другой;
• от пациентов — лечащим врачам;
• от учеников и воспитанников — педагогам и соцработникам;
• от посетителей — госслужащим (если они не родственники, а подарок сильно смахивает на взятку за решение проблем посетителя).

Факт

Подарки стоимостью менее трех тысяч разрешены и дарственных для таких моментов составлять не нужно.

Обязательные признаки дарственной

Характеризуется следующими особенностями:

• Бескорыстие дарителя. Он не получает взамен ровным счетом ничего, кроме морального удовлетворения.
• Составляют её исключительно две стороны: хотя дарителей и одаряемых в рамках одного соглашения может быть несколько.
• Дарственная не содержит никаких условий, без выполнения которых одариваемый свое неожиданное приобретение не получит. Обременения для дарополучателя недопустимы.

По дарственной при жизни передаются не только вещи, жилые и нежилые помещения, деньги, но и права (на истребование долгов, на погашение материальных обязательств за одариваемого и пр.).

Виды договоров дарения

Когда по дарственной передается и принимается объект дарения, в том числе недвижимость, сделка оформляется и считается заключенной, речь идет о реальном дарении. Оформление дарственной регистрируется через сервис «Мои документы», больше в народе известный как МФЦ, или напрямую в Росреестре. После чего дарополучатель, получив выписку из ЕГРН, официально становится новым хозяином подарка.

Когда же в дарственной описан не передаваемый объект, а лишь обещание его подарить в будущем, говорят о консенсуальном, или дарственном обещании.
Консенсуальное дарение составляется всегда письменно, соблюдая определенные требования:

• указываются конкретный предмет (квартира), переходящий в дар, его подробные характеристики (сколько комнат в квартире, метраж и пр.);
• уточняется, что соглашение добровольное, никого к нему не принуждают;
• а одариваемый не возражает против принятия подарка в будущем.

Такое дарение завершится, только когда произойдет реальная передача подарка одариваемому.

Перечень документов для дарственной на квартиру

Для оформления дарственной на квартиру (любую иную недвижимость) потребуется собрать пакет документов:

• заявления участников дарения о государственной регистрации дарственной и о переоформлении права собственности на нового владельца (пишутся непосредственно в отделении Росрестра или МФЦ);
• чек оплаты госпошлины (нередко заплатить можно прямо в здании регистрирующей организации);
• гражданские паспорта дарителя и одариваемого;
• при осуществлении дарения по доверенности — сама удостоверенная в нотариальной конторе доверенность и удостоверение личности доверенного лица;
• налоговое свидетельство (когда дарится посторонним лицам или дальним родственникам);
• кадастровый или техпаспорт на объект дарения;
• правоподтверждающие бумаги на передаваемое по дарственной;
• согласие супруга на дарение, подписанное нотариусом (когда дарится совместно нажитое);
• справка о цене на объект дарения, полученная в БТИ (во сколько обойдется, узнаем в самом БТИ);
• справка обо всех прописанных, зарегистрированных в квартире или иной передаваемой в дар жилплощади на момент дарения (выписка из домовой книги). Если там прописаны дети до восемнадцати лет, на дарение потребуется согласие опеки.

Однако это не исчерпывающий список для заключения договора. В зависимости от конкретной ситуации при оформлении он может быть дополнен. Каких документов еще потребует оформление дарственной в конкретном случае, лучше предварительно уточнить, позвонив в регистрирующую организацию.

Есть у дарственной на квартиру плюсы и минусы.

Преимущества дарственной на квартиру

Процесс оформления дарственной при заключении отличается простотой. Участники сделки подписывают её и вместе с пакетом необходимых документов несут в Росреестр для перерегистрации владельческих прав на одаряемого. Семь рабочих дней — и новый хозяин может пользоваться подарком по своему усмотрению. Это идеальный вариант, когда у служащих регистратора не возникло претензий по собранным документам. Иначе дело может растянуться до одного месяца.

Эту бумагу многие справедливо считают неплохим альтернативным вариантом завещанию или передаче в порядке наследования.

• Во-первых, одаряемый после заключения договора обретает права собственности на подаренное, когда даритель жив. Оно передается одаряемому сразу после подписания. Спорить с его решением из недовольных наследников вряд ли кто станет. Да и иные заинтересованные лица перестанут рассчитывать на этот лакомый кусок. После подписания дарственной нет ограничений по использованию дара, как, к примеру, по договору ренты недвижимости.
• Во-вторых, дарственная позволяет решить вопрос быстро: наследникам не нужно дожидаться, пока благодетель, на чью милость они рассчитывали, умрет. Ведь при обычном наследовании им бы пришлось ждать шесть месяцев, прежде чем права на унаследованную квартиру перейдут к ним. Неделя или полгода? Разница огромная.
• В-третьих, при заключении договора дарственная сэкономит немало денег, когда дарополучателями становится близкая родня. Наследуя квартиру, они заплатят 0,3 процента от оценочной стоимости полученного жилья нотариусу в качестве госпошлины. Если «хату» давно не переоценивали, одаряемому придется еще отдать деньги за услугу оценщика. Дарственная исключает такие существенные траты, не облагается налогом. Кроме пошлины за регистрацию в 2000 рублей близкой родне при оформлении платить ничего не придется. Эта норма закреплена законодательством.
  Но дело еще в том, что посещать офис клерка для заверения дарственной нотариально совсем не обязательно, достаточно составить ее, подписать и отнести в МФЦ либо сразу в Росреестр для регистрации.

Срок передачи подарка стороны устанавливают по взаимному согласию, формат сделки подразумевает доверительность их отношений.

Дарственная, составленная близкими родственниками, избавляет одаряемого от необходимости пополнять казну государства взносом в размере НДФЛ. Это обстоятельство объясняет, почему дарение квартир происходит чаще всего именно среди людей, связанных кровными узами. Экономия на подоходном налоге, особенно, если речь идет о дарственной на многокомнатную квартиру или особняк, получается крайне серьезная.

Следующий плюс дарственной: дарящему, в отличие от продавца, тоже не надо никому платить.

Важно

Когда дарят дальней родне или чужому человеку, НДФЛ платит одаряемый, потому что именно он становится приобретателем материальной выгоды. В случае с продажей тринадцатипроцентную налоговую мзду вычтут из дохода продавца.

Оформление дарственной на квартиру характеризуется адресным назначением. Одариваемый супруг благословит этот документ в случае развода, так как на подаренное ему одному жилище экс-супруга претендовать не сможет. Подарки не становятся общими, совместно нажитым добром не считаются. Правда, есть одно исключение из правил. Если супруга вкладывала свои личные деньги в ремонт подаренной мужу квартиры, суд заставит выплатить ей адекватную затратам компенсацию, либо отдать определенную долю.

В отличие от договора дарственной, купчая при передаче автоматически переводит приобретенное имущество в совместное владение мужа и жены. На кого из них оформлена покупка, на чьи личные средства приобретена, роли не играет. Разводясь, они поделят купленную квартиру пополам.

Дарственная, кроме прочего, позволяет обойти преимущественное право на покупку доли жилого помещения другими совладельцами. Пожелал собственник продать долю в коммуналке на сторону, он должен сначала собрать письменные согласия остальных жильцов. Они при продаже по закону стоят первыми в очереди. Допустим все, кроме одного, согласились. Сделки купли-продажи не состоится, даже если составители такого документа сильно этого хотят. Дарственная избавляет от этих сложностей. Дарить свою долю можно, никого не спрашивая и о согласии остальных совладельцев не договариваясь.

Многие форсируют оформление дарственной на квартиру, пытаясь таким образом спасти имущество от ареста и конфискации судебными исполнителями (актуально при банкротстве, крупных долгах). Но дарения, совершенные такими гражданами за несколько лет до финансового фиаско, тщательно исследуются судебными приставами, и могут быть аннулированы. Подарок возвращается к дарователю и будет использован в счет уплаты его долгов.

Расторгнуть дарение можно после подачи заинтересованной стороной соответствующего заявления в суд. Шансы на успешное решение вопроса у истца есть, только если у него имеются железобетонные доказательства неправомерности оспариваемого договора дарения. Чаще всего причинами для оспаривания в реальной жизни становятся мнимые дарения (чтобы, допустим, замаскировать фактические сделки купли-продажи и не платить налогов государству), дарение при отсутствии владельческих прав на передаваемую квартиру и некорректно составленная дарственная.

Минусы дарственной на квартиру

Главный недостаток оформления дарственной на квартиру — юридическая уязвимость. Ее могут оспорить не только недовольные наследники или сам даритель, но и иные заинтересованные лица, например, владельцы доли в собственности на имущество, рентополучатели, кредиторы и пр. В связи с этим дарственные требуют тщательного правового анализа перед подписанием, даже если вопрос обсуждается с близким родственником. Купчую, для сравнения, могут оспорить только покупатель или продавец.

Поскольку подарок, самоустраняясь из так называемой наследственной массы, сильно раздражает наследников, именно они в основном и являются инициаторами оспаривания дарственной. Просто так прийти в суд и предъявить претензии не получится, нужны веские основания и доказательства. Основания для попытки оспорить сделку следующие:

• даритель подписал, находясь в состоянии старческого маразма, он был пьян, обкурен, обколот наркотиками и не понимал, что делает;
• подписав, он фактически превратился в бомжа, поскольку это была у него единственная крыша над головой;
• дарителя вынудили подписать сделку: угрозами, физическим насилием, шантажом, обманом.

Проблему возможного в будущем оспаривания дарственной можно нивелировать нотариальным ее заверением. Это действие влетит дарополучателю в копеечку, зато при подаче иска недовольной родней или иными заинтересованными лицами нотариус явится в суд и засвидетельствует, что даритель был адекватен и подписал без принуждения, по собственному желанию. Судьи без сомнения поверят юристу, а не оспаривателям.

Важно

Следующий существенный недостаток дарственной связан с налогообложением дарополучателей, не относящихся к близкой родне благодетеля. Они обязаны заплатить тринадцатипроцентный налог от кадастровой стоимости подаренного жилого помещения. Налоговых вычетов, как в случае покупки жилплощади, им не полагается. НДФЛ придется платить в любом случае, срок владения квартирой дарителем на это обязательство никак не влияет.

В случае с купчей на квартиру, к примеру, если даритель являлся хозяином в квартире больше трех лет (для квартир, приобретенных до 01.01.2016 года), или пяти лет (для жилых помещений, полученных позже 1 января 2016 года), налог не платит ни одна из сторон. Кроме того, покупатель наделяется правом на налоговый вычет в размере до двухсот шестидесяти тысяч рублей. Данная налоговая льгота не распространяется на купчую, составленную между родственниками.

Для того чтобы стать полноправным владельцем по дарственной, процесс оформления необходимо завершить в территориальном отделении Росреестра, где провести регистрацию прав собственности на себя. Без этого шага передарить, продать, обменять, сдать в аренду подаренную жилплощадь не выйдет. Хотя формально дарополучатель становится владельцем с момента подписания. Закрыть вопрос лучше сразу, это защитит одариваемого от «наезда» наследников, если вдруг благодетель скоропостижно скончается до регистрации сделки. Внезапно умереть может и сам дарополучатель. Если права на подарок перерегистрировать не успели, скорее всего он вернется к дарителю, а наследники покойного не смогут претендовать на так «неудачно» подаренное родственником жилище.

Если сделка у рядовых собственников проблем с оформлением дарственных на имущество не вызывает, то коммерческие организации бескорыстно передавать друг другу имущество не могут, это противоречит смыслу существования предприятия – получению выгоды от любой деятельности. На некоммерческие учреждения и благотворительные фонды такое ограничение не распространяется.

Плюсы и минусы дарственной на несовершеннолетнего ребенка

Составлять дарственную на жилое помещение по нашим законам можно даже на новорожденного. Ему нужно достичь совершеннолетия, прежде чем он получит право самому выступать в роли дарителя (п.1 ст.575 ГКРФ).

Квартиру дарят ребенку до четырнадцати лет? Договор подпишут его родители, усыновители, опекуны (п.1 ст.28 ГКРФ). Сам он, не имея паспорта, полномочиями подписания документов не обладает. Но и после получения удостоверения личности, до восемнадцати лет его факсимиле без стоящей рядом подписи матери или отца законной силы не имеет. Кроме того, на подписание дарственной нужно согласие родителей, оформленное письменно. (п.1 ст.26 ГКРФ).

Дарственная несовершеннолетнему может включать дополнительные условия, при выполнении которых он станет владельцем подарка. В любом случае, до восемнадцатилетия распоряжаться подаренной квартирой у ребенка не получится. Но в дарственной могут быть предусмотрены иные сроки, например, получение диплома об окончании вуза, день свадьбы, возвращение с армейской службы и пр. Такие условия допустимы, в отличие от требований получить что-то ценное взамен или содержать подарившего квартиру до самой его смерти.

Когда предписанные дарственной ограничения сняты: одаряемый закончил учебу, вернулся из армии, создал семью и т.д., он обязан принести сотрудникам Росреестра доказательства выполнения условий дарения (вузовский диплом, брачное свидетельство, военный билет). После чего он получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником квартиры.

Факт

Дарение считают самым надежным способом передачи имущества в плане защиты интересов несовершеннолетнего.

Однако здесь кроется и главный минус: родители не смогут распоряжаться подаренной своему отпрыску квартирой — продать, обменять, передарить, сдать в аренду, — не согласовав это с представителями органов опеки.

Налогообложение

Главное преимущество дарственной, составленной между близкими родственниками, — отсутствие налогообложения при дарении — появилось начиная с 2006 года. Семейный кодекс однозначно определяет близкую и дальнюю родню.
Близкими считают:

• законных мужа и жену;
• внучек и внуков;
• бабушек и дедушек;
• братьев и сестер, родных по обоим родителям или только по одному, а также приемных;
• родителей, не исключая приемных.

Все остальные — дальняя родня, от тринадцатипроцентного налога по дарственной не освобождаемая.
Если сделка заключается с гражданином другой страны, ему придется заплатить в российский бюджет тридцать процентов от оценочной стоимости подаренной квартиры.

Варианты выбора способов передачи недвижимости

Для большинства составлять дарственную удобно и выгодно, когда:

• соглашение подписывается между близкими родственниками;
• у благодетеля «подарочная» квартира не последняя, от одаряемого ему ничего не нужно (к примеру, жить до самой смерти на подаренных квадратных метрах);
• дарственная — единственный способ выписать из квартиры упирающихся жильцов, по доброму не желающих оставлять насиженный плацдарм;
• благодетель дарит единственную жилплощадь, но он стопроцентно убежден, что его не вышвырнут на улицу после перерегистрации прав собственности на получателя подарка.

В документ нельзя включать условий, нарушающих принцип безвозмездности. Возникает желание подарить и нажиться на этом? Речь о двух взаимоисключающих понятиях. Дарственная, содержащая подобные условия, иногда ошибочно заключается, но сильно рискует быть аннулированной. Поэтому лучше подумать о других вариантах:

• завещать – квартира достанется указанным в завещательном распоряжении гражданам лишь после ухода владельца в мир иной;
• обменять – собственник отдает свое жилище и взамен получает другое, равнозначное, а если с доплатой, то и более просторное;
• продать – получить материальную выгоду от реализации;
• отдать в ренту – новый владелец выплачивает стоимость жилого помещения частями, ухаживает за бывшим владельцем до дня его смерти и пр.

Завещание или дарственная?

Посмертное распоряжение имеет ряд отличий от дарственной. Главное — завещанной жилплощадью благодетель владеет до собственной кончины. Только после смерти его она наследуется.

Завещать можно то, чего пока еще нет, но обязательно появится в будущем. Документ, в отличие от дарственной, в любой момент можно переписать на других наследников, изменить условия, порвать и выбросить. Уведомлять при этом никого не требуется. Хозяин — барин.

Важно

Получатель наследства умер раньше завещателя? Бумагу легко переделать на других получателей. При этом спрашивать, согласны они или нет, вовсе не обязательно.

Однако, завещая, следует учесть охраняемые законом интересы так называемых обязательных наследников.
Дарственная вступает в силу, как только ее подпишут участники соглашения, а вступать в наследство придется долго и сложно, через полгода после смерти благодетеля.
Опять же завещательный акт обязательно заверяется нотариусом. Для дарственной этот момент не принципиален.

Одариваемый, зарегистрировав свои права на подаренную квартиру, может запросто выписать из нее своего благодетеля, обратившись в суд.

После подписания дарственной, содержание переданного жилого помещения автоматически перекладывается на плечи его получателя. Завещатель же до момента смерти сам содержит наследственное хозяйство.

Составлять завещательный акт рекомендуется, если есть риск неправомерных действий со стороны тех, кому изначально квартиру, особенно единственную, хотели подарить.

Разница дарственной и завещания по цене

Дарственную не обязательно заверять в нотариальной конторе, поэтому все расходы на хлопоты составят две тысячи рублей — госпошлина при регистрации.

Завещательный акт, в том числе на родственников, действующий только после смерти дарителя, напротив, составляют с нотариусом. Цена вопроса порядка полутора тысяч рублей. Получателям имущества придется оплатить специальную госпошлину.

Сколько именно, находится в зависимости от степени родства с благодетелем и того, во сколько оценивается передаваемое добро.

Близкие родственники по дарственной никаких налогов не платят, дальние платят НДФЛ.

Когда могут признать недействительной?

• Если документ составил малолетний, до восемнадцати лет, ребенок или человек со справкой о недееспособности.
• Когда дарение происходит в адрес госслужащего, а с дарителем его родственные узы не связывают. Так, пациент медицинской клиники не сможет облагодетельствовать подарком своего лечащего врача.
• Незаконным признают дарение недвижимости между коммерческими структурами.

Статья 578 ГКРФ описывает основания, по которым оспорить и расторгнуть может сам благодетель либо его родственники:

• Один из участников дарения либо оба были сознательно введены в заблуждение о целях сделки. Распространенный пример: вместо купчей хозяину подсунули под подпись дарственную.
• Дарополучатель угрожал смертью, увечьями своему благодетелю либо членам его семьи или реализовал свои угрозы.
• Подаренное жилое помещение подвергается разрушению, что может привести к полному его уничтожению. К примеру, одаряемый алкоголик, наркоман, создал из подаренного угла притон, отсюда высока опасность возгорания и прочих неприятностей.
• Дарственная подразумевала ремонт технической инфраструктуры: замену водопроводных и канализационных труб, электропроводки, батарей отопления и пр., а дарополучатель этого не делает.

Оспаривание завещания

Поводов для оспаривания после смерти дарителя его посмертных распоряжений меньше:

• когда завещано не принадлежащее благодетелю добро;
• из-за неправомерного поведения наследников признают недостойными;
• в завещательном распоряжении не учтены интересы обязательных наследников.

Оспаривание и дарственной и завещательного акта проходит только через судебные инстанции. Иски исходят как от обиженных наследников, так и от заинтересованных третьих лиц. Истец обязан приложить к заявлению веские доказательства своей правоты.

Дарственная или купчая, что оформить?

Здесь исходят из того, что менее затратно: дарение или продажа.
Дарение будет выгодным, когда:

• дарственная составляется между близкой родней;
• дарополучатель не планирует при возможном разводе делить со своей второй половиной подаренное.

Купчая предпочтительнее:

• когда жильем продавец владеет более пяти лет (в этом случае он избавляется от обязанности уплаты подоходного налога). Речь о приобретенном после первого января 2016 года, если оно получено раньше этой даты, без налога его можно продавать уже через три года владения;
• покупателю полагается налоговая преференция в виде вычета по НДФЛ, до 260 000 рублей.

Затраты на юриста (консультации и помощь в составлении дарственной или купчей), госпошлина, которые придется оплатить, в обоих случаях примерно одинаковы.

Заключение

Выбор дарения, завещания, продажи или покупки находится в прямой зависимости от конкретных обстоятельств, в которых пребывают настоящий и будущий владельцы квартиры.
Дарение имеет массу преимуществ только в случае, если стороны доверяют друг другу как самим себе и, кроме того, их связывают близкие кровные узы. Дарственную на квартиру имеет смысл оформлять:

• в пользу ближайших родственников, чтобы избежать уплаты налогов;
• при желании исключить жилплощадь из совместно нажитого имущества (отец дарит квартиру неблагополучно женатому сыну и т.п.);
• когда нужно выписать тех, кто добровольно выписываться не желает.

В остальных ситуациях оформить такой договор может быть экономически нецелесообразным. Юридической консультацией сторонам, а то и юридической помощью все же пренебрегать не стоит.

Пакет документов

1. Договор дарения квартиры: скачать образец 2019 года. Смотреть в pdf
2. Договор дарения на долю квартиры. Смотреть в pdf
3. Договор на дарение квартиры близкому родственнику 2019 года. Смотреть в pdf
4. Согласие супруга на дарение квартирной доли. Смотреть в pdf
5. Доверенность на дарение квартиры: скачать бланк, 2019 год (заверяется нотариально). Смотреть в pdf
6. Договор дарения на квартиру с пожизненным проживанием дарителя. Смотреть в pdf
7. Дарственная на квартиру, находящуюся в ипотеке. Смотреть в pdf

Читайте также информацию о том, оспаривается ли дарственная и про установление факта родственных отношений.

Дополнительно читатель может изучить как оформляется досудебное соглашение о разделе имущества супругов.

Бесплатная консультация

8 800 511-39-66

Задать вопрос

Задайте вопрос юристу бесплатно

Видео: Дарственная на квартиру плюсы и минусы: разговор с нотариусом